本文以实证研究为主，利用国内外在土地价值评估方面的先进成果，结合国内房地产开发的实际，综合采用大量的土地成交历史数据，致力于探索一套适合政府部门制定土地出让底价的行之有效的评估办法和具体的操作技巧。　　 论文分为四章。第一章介绍了研究背景、内容和方法、文献综述及论文结构。文献综述分两部分土地估价的基本理论和国内外城市土地价格评估的研究综述，通过分析不同流派的地价理论，总结出基本的土地价格评估模型，并从土地价格评估思想和方法两个方面介绍了我国近十年的土地价值评估研究成果。　　 第二章土地价格基本理论。指出土地的不可再生性、相对稀缺性、位置固定性等特征的存在，使得土地价格具有不同于一般商品的特性，从而决定了土地价值评估的基本方法。并且对土地价格的不同类型进行的归纳总结，最后根据一般因素、区域因素、个别因素的分类分析了影响土地价格的因素。　　 论文第三章招拍挂制度下土地价格分析及估价方法研究。在前文文献综述的基础上，详细分析和讨论了土地价值评估的各种传统方法和扩展方法，即收益还原法、市场比较法、成本法和假设开发法、BP神经网络模型法、模糊数学方法和回归分析法；总结出不同评估方法的基本思路、适用条件、使用方法、计算公式以及选取相关参数的技巧；并对土地价格评估方法的发展趋势作了分析。　　 论文第四章莘庄商务区项目背景介绍，首先分析了上海市近几年土地成交市场情况，总结出上海市分区域、分圈层的土地成交价格规律，接着就莘庄商务区项目的背景进行了介绍，并针对具体时例对影响土地价格的因素进行分析，并根据估价原则和莘庄商务区的具体情况，选择了土地价格评估方法。接着运用了市场比较法、假设开发法两种土地价值评估方法，对莘庄商务区土地价格进行实例研究。在市场比较法中，对于交易期日的修正采用了长期趋势法；在确定比较案例的容积率修正系数时，采用了回归分析的方法，确定容积率的修正系数。在假设开发法中，由于本项目是商务中心，主要是办公用地，因此首先对于上海市的办公市场进行了总结分析，为假设开发法主要参数的确定提供支持。　　 论文阐述的重点是：在土地价值评估的实际操作中，如何正确选择评估方法以及如何预测、选取和确定相关参数的修正系数，使得土地的评估价值尽可能地接近土地的市场价值，从而为土地价格的投资决策及政府招标底价提供重要的参考依据。