尽管2009年一季度,中国各大城市楼市普遍出现小阳春,但是由于目前宏观经济环境仍有很大不确定性,宏观房地产市场环境仍然存在着房价远超有效需求承受能力、库存过多消化周期过长等问题,某些香港上市公司如绿城、碧桂园的土地库存,足够其按照目前速度销售20年。因此,中国房地产业可能面临房改以来最长的调整时期,后续整体量价走势仍不容乐观。杭州楼市同样在一季度出现销量井喷的状况,但是通过详细分析一季度各畅销楼盘的量价状况,可以发现销量完全由降价刺激而成。而且,从潜在供求定量分析来看,杭州楼市价格过高、库存过大、有效需求不足的情况更加明显。从供应方面来看,通过逐笔详细分析2006-2008年出让的102宗住宅用地的开发与销售现状,可以发现目前仅这三年已出让且未销售的住宅土地库存,就足够消化4.3年。需求方面来看,杭州房价收入比10倍,月供收入比61%,均在全国各大城市中排名前列。而杭州的租金回报率则只有约2.35%,相当于市租率43倍。随着杭州楼市快速地“去刚需化”,而同时又无实质性政策利好出台,杭州楼市非常可能在热闹过后,找不到新的放量热点,重新进入新一轮沉寂。在此背景下,绿城旗下楼盘普遍滞销,包括本文所讨论的丽江公寓。同时,绿城集团遭遇严重的资金链危机,导致2009年初国际资本市场盛传绿城即将破产。而2009年4月中旬,绿城冒资本市场之大不韪,明确提出对其发行的高收益债券违约,要求按面值的85折回购。为此,本文通过分析宏观、城市的经济与房产环境,以及绿城内部的状况,并通过对绿城丽江公寓项目的战略与营销分析,提出绿城整体策略选择,并在此基础上提出解决丽江公寓项目目前滞销困境的多个方案,并最后选择相对较优的策略。