中共十九大习近平指出“我国社会主义的主要矛盾已经转化成人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。至此,我国进入了新时代,我国面临着新常态下的经济转型,房地产业也面临着供过于求以及融资渠道狭窄等多重问题,社会各阶层人民也面临着买房和租房等问题,房地产投资信托基金（以下简称“REITs”）在这样的背景下应运而生。它能准确落实国家“三去一降一补”的宏观政策,有力盘活各类存量不动产,降低政府和金融机构的杠杆率;同时有力推进金融体系供给侧结构性改革,丰富了资本市场的投融资工具,为投资者提供多元化、高质量的金融产品,同时减缓金融体系中直接融资渠道短缺的问题,提高金融体系的风险控制能力。最重要的是随着“租售同权”政策的出台,长租公寓REITs正逐渐成为当下房地产业积极推行的新型融资模式。目前全球REITs的市值已接近2万亿美元,而单REITs发展较为成熟的美国市场的市值已超过1万亿美元。我国经过几年的市场沉淀,已基本形成REITs发展的必要条件。2014年为我国REITs发展的元年,我国发行了第一支REITs产品——中信启航专项资产管理计划,该项目正式打开了我国REITs的市场,接下来REITs市场不断拓展大量证券化项目。从2014年推出第一支REITs以来到今天,REITs在我国的市值已经达到近1千亿元,发展速度较快且发行规模较大,但目前发展进入瓶颈期,阻碍我国REITs正常发展的重大原因正是税收及法律法规、项目管理等。在项目运营过程中,REITs的纳税额占到租金收入的近一半,这直接降低最终分配到投资者手中的收益,因此严重制约着REITs在我国的进一步发展;同时法律法规的不完善以及经手项目的各层管理人员的管理失误也给REITs的发展带来阻碍。由于体制和经济发展阶段的不同,国际上标准REITs与我国REITs有一定差别,因此相对于其他国家（地区）来说,我国在研究REITs应该结合我国本身的具体背景,所以本文结合我国国情并运用文献分析法、理论分析法总结了目前REITs的发展背景和现状;接着归纳出REITs在不同类型下的各种模式以及在美国、新加坡、中国香港的税收制度安排;然后用案例分析法分析最具有代表性的我国第一只长租公寓REITs产品——“新派公寓REITs”的市场行情、物业管理、设立模式、风险隔离手段、增信措施,交易对象以及各环节涉税状况,并利用数据分析发现其在物业管理、发行对象以及涉税环节中存在严重问题;最后借鉴国际知名专家以及REITs发展成熟市场的经验及本文的研究结果对我国发展REITs做长远规划,并提出相关发展模式、法律法规、税收政策及运营管理等建议,期待本文的研究能给本文的研究将给REITs在我国的长远发展带来更多的现实性意义。