人口老龄化是当今世界所面临的严峻问题，这个问题对人类社会生活的各个方面都产生了巨大的影响。我国是在经济水平不高的情况下提前迈入老龄化社会，即“未富先老”。这样的国情和中华民族传统的家庭养老习惯，使得老年人越来越关注居家养老型住宅项目。然而，目前在我国的老年住宅市场上，居家养老型住宅项目并不多见，发展势头也相对较弱，现有的几个项目在运营的过程中也碰到许多难题。那么，怎样的居家养老型住宅项目运营模式既能有效地满足不同层次老年人的多种居家养老服务需求，又能使房产企业创造社会效益与企业效益双赢的局面，真正缓解日益深化的养老住宅问题，创建“老有所养、老有所医、老有所乐、老有所居”的和谐社会，这就是本研究的主要目的。本论文坚持理论联系实际、定性与定量相结合的研究原则，针对合肥市的城市老年人，深入分析了居家养老型住宅项目的需求。论文运用文献总结、调查问卷、项目实例比较分析等方法，对不同属性特征的城市老年人的需求及其影响因素进行了系统的研究，最后对居家养老型住宅项目的运营模式进行分析，提出有利于项目可持续发展的策略建议。本论文首先对所涉及的相关概念进行界定，给出了老年住宅、居家养老和居家养老型住宅项目的定义。又对相关理论进行梳理，介绍了马斯洛需求层次理论、人居环境科学、福利多元化理论、建设工程社会学和新公共管理理论等五大理论基础，从各学科、各角度为本文的后续研究打下坚实的理论基础。其次，本文分析总结当前我国老年人的养老模式和居住形式现状，据此发现只有新型的老年住宅——居家养老型住宅项目才能满足不同层次老年人的不同方面的需求。本文将城市老年人的需求主要划分为生活照料服务需求、医疗保健服务需求和文化娱乐服务需求三大类，并对这三大类需求进行详细识别。然而，影响需求的因素有多种，本文仅对经济、健康、日常生活方式和居住形式这四个重要因素进行了识别，并确定了居家养老型住宅项目的需求理论模型，提出12种研究假设。再次，通过对合肥市城市老年人进行问卷调查进行实证研究。问卷调查法在实证研究中是获取数据的一种最为有效的方法。对有效问卷的信度和效度进行分析，证明相关数据具有较高的质量和可靠性，适合用于相对应的统计分析。本研究运用的统计方法主要是相关性分析和回归分析，对提出的居家养老型住宅项目需求理论模型中包含的12项研究假设进行验证，获得定量的研究结果。最后，本文为了进行适合我国的居家养老型住宅项目的运营模式分析，介绍了国内外多种运营模式，从中学习经验和吸取教训。另外，合肥市的居家养老型住宅项目发展较迟，本文对当前合肥市具有代表性的居家养老型住宅项目——安徽安兴太阳湾老年公寓进行详细介绍，总结其特点与优势。根据居家养老型住宅项目需求模型的验证和国内外多种实例研究的借鉴，针对适合我国国情的5种居家养老型住宅项目运营模式进行分析研究，得出当前我国应当将多种运营模式组合，采用多元化的手段进行管理。在居家养老型住宅项目运营模式研究的基础上，为其可持续发展提出以政府主导为基础，以创新型、多元化运营模式为关键，以社会化、专业化、差异化的服务管理为核心，以建立更完备的产业链为保证的策略建议，希望对解决我国老年人居住问题、促进我国养老住宅市场的健康、可持续发展等方面有所帮助。