物业服务合同作为一种特别法上的有名合同,其合同内容的复合性,合同服务标准的难以确定性以及合同主体的群体性等特征,导致抗辩权这种“私权救济”的方式在物业服务合同的履行中频繁、反复的发生。在物业服务合同履行中,业主动辄以拒交物业费的方式行使抗辩,而部分物业服务企业在业主未履行物业费交纳义务的情况下,又采取停水、停电,拒绝提供相关服务,降低服务标准等方式来进行抗辩。由于物业服务本身旨在促进小区物业的共同增值保值以及维护小区良好的居住环境,具有很强的公共利益色彩。无论是业主还是物业服务企业,在抗辩权的行使上均有必要受到一定的限制。本文以此为基本立场,对物业服务合同履行中如何正确行使抗辩权进行探讨。本文除引言外,由三部分组成。第一部分是对物业服务合同履行中抗辩权的基础理论分析。首先,笔者从抗辩权的角度出发,在理论上理清了抗辩与抗辩权的区别,并介绍了我国立法上的抗辩权类型。其次,通过从物业服务合同性质、特点、法律关系三个角度分析物业服务合同的特殊性,引导出物业服务合同履行中抗辩权的特殊性。最后,围绕物业服务合同履行中抗辩权行使的必要性、法理基础、行使主体以及主要类型四个部分,探讨物业服务合同履行中的抗辩权的特殊性。笔者在第一部分得到了以下结论:物业服务合同的抗辩权行使主体只属于小区单个业主以及物业服务企业,否定了业主委员会行使抗辩权的主体资格。根据我国物业服务合同的性质,确有适用抗辩权的必要,但抗辩权的行使必须建立在诚实信用的法理基础之上。对于抗辩权的类型,物业服务企业履行的是先履行抗辩权,而小区业主享有同时履行抗辩权。笔者第二部分主要针对当前司法实务中混淆抗辩与抗辩权的情形,对具体的抗辩事由进行了理论上的划分,明确其性质,并提出解决之道。此部分的重点在于笔者根据抗辩权行使主体的不同,将物业服务合同履行的抗辩权分为业主抗辩权和物业服务企业抗辩权。对于业主抗辩权,笔者对于司法中争议较大的瑕疵履行抗辩权进行了分析,认为服务质量只有构成重大瑕疵时才能行使抗辩权。而对于物业服务企业行使抗辩权,笔者将其限定在极个别的情况下,抗辩不至于损害小区业主的共同利益,又不会对欠费业主的基本生存造成影响的情况下,允许其行使先履行抗辩权。文章第三部分是针对当前物业服务合同纠纷中抗辩权行使所提出的建议。笔者从司法、规则两个层面出发,主张在司法层面完善举证责任分配和诉讼程序构造,在规则层面明确物业服务质量标准和完善物业费的公示、交纳制度,以期解决当前物业服务合同纠纷频发的现状。此部分的重点在于笔者通过比较当前物业服务合同纠纷中的多种诉讼解决方式,分析利弊,最终建议在诉讼程序上引入“同时履行判决”。