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REITs在美国市场经历50多年的发展,与股票市场、债券市场有着较低的相关性。并且在大部分的时间段内,REITs的回报高于标普500,基金经理们逐渐开始配置REITs股票。发展REITs一是可以拓宽我国房企的融资渠道,二是有助于提高房产的流动性,三是让更多的投资者可以参与到房产市场。本文首先分析了REITs所处的市场环境和2单准REITs,美国、新加坡和香港REITs的发展历程与法律架构,REITs的分类、规模与收益,REIT的影响因素,我国商业房地产的发展现状,案例分析,实证分析,最后就REITs未来的发展提出建议。本文的主要研究内容如下:(1)较为详尽地分析了美国REITs在过去50年的发展历程,及其如何在不同经济和房地产市场环境中的表现,以期为我国未来REITs的发展提供一定借鉴。新加坡和香港地区由于地缘和法律更接近我国,就其REITs相关的规章制度也做了详尽分析。(2)阐述REITs的分类、规模,比较权益型REITs和标普500在过去35年的收益。(3)REITs受疲弱的租赁市场,利率上升和商业价格下降等因素的影响。(4)详尽分析我国写字楼、零售物业和酒店市场状况。(5)选取美国、新加坡、香港4家具有一定代表意义的REITs,阐述各家REITs的交易结构,发行数据,比较3个不同市场上的REITs关键财务数据指标。(6)以上海CBD地区某办公楼为例,依据目前相关的规章制度,参照中信启航计划,设计REITs初步方案。测算成本利润,并进行结构化计算分析。(7)从REITs当前市场状况、未来前景和未来可能的发展路径提出一些思考与建议。