前期物业服务合同制度的正当性主要体现在售房前建设单位是唯一业主,自应有权选聘物业企业;购房业主在签订包含有前期物业条款的房屋买卖合同时,可认定是对建设单位与物业企业确立的物业服务内容进行了承诺。前期物业服务合同与业主关系混沌不清的主要原因有二:其一,前期物业关系有前期物业服务合同、房屋买卖合同两个合同,有建设单位、物业企业以及业主先后加入,呈现多合同、多主体、多阶段特点;其二,立法机构、司法机关缺乏足够的能动性,现行规定对业主等各方角色定位、规范路径并未明确,司法裁判也几乎是径引条文,缺乏说理。立法、司法的惰性处理,导致一直存在着一个“不成问题的问题”。关于前期物业服务合同的本质属性,现有的各种理论学说如委托代理说、利益第三人合同说、概括受让合同说、事实合同说、区分所有权说、房地产附随义务说等均无法涵摄前期物业中的多重法律关系结构。厘清前期物业服务合同属性必须精细把握建设单位在前期物业阶段的“正面”和“侧面”。“正面”是指建设单位在房屋竣工验收后选聘物业企业,并与之订立前期物业协议。“侧面”是指建设单位须将前期物业协议订入与业主签订的房屋买卖合同当中,并向业主履行提示说明义务;在合同期限届满后,由建设单位保管物业企业移交的属于业主共有的相关材料。因此,前期物业关系当中,建设单位、物业企业以及业主是事实上的主体,三方共同围绕着实现小区物业服务良性运转的目的而协作,三方权利义务层层嵌套,故最终形成的前期物业合同本质上是一个三方合同。考察前期物业服务合同与业主的核心关系,主要集中在以下几个维度:第一,前期物业服务合同格式条款的订入与内容效力。在条款订入方面,《民法典(草案)》的规定严格了订入条件并匡正了原来“可撤销”的错误规定,应值肯定。为平衡“签字即视为同意”可能对业主产生的不利益,建议借鉴外域立法,增设“非异常条款”这一订入条件;在内容控制上,《民法典(草案)》第497条缺乏逻辑性和可操作性,故针对该条提出如下完善意见:应严格区分免责条款效力和格式合同中的免责条款效力,同时为避免业主被强签“霸王合同”,建议将第二项“限制对方主要权利”改为“限制对方权利”;第二项中“不合理地”表述模糊且标准也难以认定,这种模糊规范很容易被建设单位、物业企业利用而损害业主利益,且基于业主利益保护意旨也不应有此程度上的限制,建议拿掉;应严格区分“义务”与“责任”的含义,将“免除或减轻其责任”改成“免除义务或减轻责任”;该条第三项与第二项规定的无效类型构成重复,建议整项删除之。第二,业主抗辩权规则。业主作为三方合同的主体,于法定情形享有抗辩权,应允许单个业主在缴纳物业费时以物业服务存在瑕疵为由提出抗辩或行使抗辩权。专有部分服务有轻微瑕疵的,该部分业主得请求减免相应物业费;共有部分服务有轻微瑕疵的,任何业主不得单独要求减免相应物业费,但存在严重违约时,任意业主得提出共益抗辩,即使未约定物业费构成,也得请求减免物业费。相应的,物业企业于特定情形得对业主提出抗辩或行使抗辩权。第三,业主的违约责任。物业服务合同是一个混合性质合同,但就属性而言,更多体现为一种消费型合同,仍应采取无过错责任归责原则。前期物业服务合同的违约责任形式包括继续履行合同、违约金责任、消除履约障碍、赔偿损失、减价责任以及定金责任等类型。另外,即使业主违约,物业企业请求业主承担违约责任时也要保障业主基本生活条件。《民法典(草案)》第940条较原规定虽有所弥缝,但依然顽固地承袭了附条件解除这一合同终止模式,该模式可抑制建设单位与物业企业串通,具有一定的合理性。但更应看到,该模式启动机制实质性失灵,使业主茧缚自身,且实际法律效果有违公平原则。另外,基于物业管理规范的社会法属性、利益衡量理论以及客观显著的实效性,建议前期物业服务合同规定2年法定终止期间。法定期限届满时,2年内业委会或业主与新物业企业订立新合同的,新合同在前期物业合同终止后即生效;期限届满时小区未召开第一次业主大会并产生业委会的,业主可以选择继续接受原物业企业的服务,形成事实合同关系,也可委托建设单位、街道办通过招投标另行选聘物业服务人,还可以自行管理。