近年来，随着区域城市的繁荣、人民生活水平的提高、交通条件的改善，我国商业房地产正面临不断转型、呈现高速发展的态势。对城市经济而言，商业房地产在带动第三产业的迅速发展，改善人们的生活品质，提高城市综合竞争力和吸纳社会就业人口方面发挥着突出作用。因此，不少地方政府都予以积极扶持；对于开发商而言，商业房地产的发展有着可以迅速提高开发商社会知名度，提升企业品牌形象、通过商用物业升值提高银行受信额度，解决资金问题、现金流回报高等现实意义。因此，商业房地产开发逐渐成为全国范围内一个新的投资热点。但是，由于商业房地产在我国尚处于起步阶段，开发商对商业地产这一地产开发的高级形态缺乏经验，忽视创意和相互模仿成为主流，商业房地产运作模式呈现单一性、片面性的典型特征，导致现阶段商业性房地产在高速发展中暴露出一系列的问题，主要表现在：(1)商业房地产市场缺乏细分，产业结构及市场供求严重失衡。(2)商业房地产竞争日趋白热化，部分行为出现违规操作。(3)商业房地产的同质化严重，项目缺少前期市场调查和策划。(4)发展商重开发而轻经营，投资风险加大。(5)经营方式落后，管理者与经营者的矛盾突出。上述问题的存在和恶化，不仅浪费了社会资源，破坏了商业房地产的声誉，而且导致了人们对于在我国发展这种业态的怀疑。迫切需要理论指导。而目前国内商业房地产理论和实践的研究尚处于空白。本文拟从商业房地产的定位、特征、与传统住宅地产开发之比较，结合案例从商业房地产项目的市场分析、项目策划、投资决策、融资方式、开发建设到运营管理商业房地产进行剖析，以阐明在商业房地产的发展中，开发和商业业态经营的统一性和平衡性，力求解决“懂商业的不懂房地产开发，懂房地产开发的不懂商业运作从而导致项目失败”的“两张皮”的业界难题，并籍此抛砖引玉，与业界同仁共同探询一种符合我国国情和当前实际、实现多方共赢的商业房地产开发模式。