广州作为国家中心城市和商贸城市,一直站在商业地产发展的前沿。本文针对广州W广场项目的投资、营销和运营编写商业计划书,该项目作为集写字楼、商业、交通枢纽于一体的综合性项目,建筑面积约8.3万平方米,投资额约3.6亿元,具有较为可观的经济价值和社会价值。编制一份客观可行的商业计划书,可以为项目的定位和执行提供方向性的指南,同时也有助于其获得融资支持,并最终取得良好的收益。笔者在三年MBA课程所学习到的营销管理、财务管理、管理经济学、战略管理等理论基础之上,根据商业计划书的写作要求,结合个人自身的从业经验,对该项目进行了综合分析,具体包括七大部分。首先,对于项目的背景和意义、文献综述、研究目标及方法进行阐述;其次,对项目基本概况、开发机构进行简介;然后,对于项目所处区域的宏观社会环境、区域发展状况进行了分析;第四,对于项目所属板块的商业地产市场进行了深入分析,以了解项目所处的竞争态势;第五,根据上述分析确定竞争策略和市场定位,判断细分市场和目标客户;制订项目的发展方向、营销策略和运营策略;随后,通过合理估算,确定项目的资金需求和融资计划,并进行经济效益分析,分析项目的财务状况,作出项目投资经济评价;最后,分析项目可能遇到的风险,并制定风险防范对策。