近年来,中国房地产一直处于不间断的波动之中。自从1998年住房制度改革以来房价一直不断上涨,期间各部门陆续出台了一系列的政策措施,但结果却不尽如人意。2008年全球进入经济危机,加之2007年过热投资导致的商品房供应过剩,房地产市场出现第一次较大的转折。2009年开始在国家出台的利好政策影响下,市场开始回暖,之后在2011年政府出台新“国八条”,房价开始出现回落,房地产行业运行整体放缓。2012年楼市经历了从“冷”到“热”的巨大转变,2013年无论是房地产行业抑或是开发企业,都是高歌猛进的一年,在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下楼市迎来了一个发展的高潮。再一次的转折出现在2014年,随着宏观经济的下行,我国经济进入“新常态”,与之密切相关的房地产市场也进入了调整期。这个大背景下,我们通过对于房地产周期波动的研究,找出影响周期波动的主要因素,进而提出合理化的政策建议。本文首先对于国内外有关房地产周期波动及相关理论的研究成果进行了梳理和阐述,在此基础上结合自己的理解对房地产周期的定义和内涵重新进行了界定,并对其模型进行了分析,特别是外部冲击—内部传导机制。在实证部分,本文首先回顾了我国房地产业的发展历程,一般分为改革开放之前和改革开放之后两大阶段。接下来本文对于几种比较常见的房地产周期测定方法进行综述和对比分析,为后文的实证分析打下铺垫。在考虑到中国目前的统计现状以及指标数据的可得性,本文选择了时序全局主成分分析法进行分析,并且选取了与房地产周期相关的13个统计指标建立指标体系,运用spss17.0软件对数据进行了处理,并结合时间序列数据的季节调整和趋势分解,最后得到了房地产周期波动的时间序列图。实证结果表明,在2004到2014年间,中国房地产周期大致经历了3个完整的周期,周期平均长度为12个季度。通过主成分分析的综合影响度判断,影响我国房地产周期波动的因素主要集中于房地产企业开发投资完成额、土地成交价款、竣工面积、销售面积、销售额和房地产行业增加值等。对于所选指标的主成分分析结果表明影响房地产周期波动的主成分因素主要有三方面,第一主成分主要集中于房地产行业增加值、房地产企业开发投资完成额、土地成交价款、土地购置面积、施工面积、竣工面积,将其当做供应因子；第二主成分主要集中于销售面积和销售额,将其当做需求因子；第三主成分主要集中于5年期贷款利率和消费者价格指数,将其当做政策因子。从而得出目前我国房地产业发展受到三个主要方面的影响：即供给、需求、政策的影响。本文研究的最终目的是通过实证分析来探索影响中国房地产周期波动的原因,并且在深入分析的基础上为宏观经济政策的制定和实施提供一定的理论依据,也为政府更有针对性的制定反周期的政策来确保房地产业健康运行提供条件。本篇论文的创新点是通过六大类的的指标建立的研究体系,选用季度数据,在经过多重筛选的时序全局主成分析的基础上,结合季节调整和趋势分解,得到中国房地产市场运行的态势图,得到了剔除无关干扰因素的房地产周期波动规律。