近年来,海外房地产投资开始成为个人及机构投资者等各方关注的热点之一。与此同时,出于拓宽融资渠道、规避国内风险、学习国外先进经验或基于远期战略考量,部分国内房地产企业亦开始积极进军海外市场。但是,在获取利益的同时如何规避投资风险,已成为进军海外的国内房地产公司面临的重要课题。本文针对具体的某海外房地产开发项目,运用专家调查法、层次分析法、敏感性分析法等方法对开发建设中可能出现的风险进行了预测、排序和评估,其中在决策阶段,政策变化(权重18.67%,下同)、客户群风险(16.52%)、决策失误(14.24%)及融资困难(10.17%)排名风险的前四位,而敏感性研究则指出,售价下跌、开发成本上升、工期延长等因素对投资收益的影响最为敏感。对案例项目的分析发现项目实际遭遇的外部风险包括客户群风险、政治及利率风险和竞争风险等;内部风险则有人才缺乏及外流、决策失误、融资渠道缺乏、工程技术风险等;出现这些风险的原因主要是,政策及汇率变化令企业难以预计、海外政治角斗殃及企业、信息获取渠道不够权威全面导致企业间竞争加剧、对海外政策法律及风土人情调查研究不够导致水土不服、企业缺乏海外信用记录以及中资银行海内外业务独立不关联使得企业获取资金渠道缺乏、人力资源管理制度的不足以及国内外竞争者的出现加剧了人才(劳工)流失、意外事件等。从该项目的运行情况来看,政治及法律方面(环境影响)风险直接造成了工程工期的延误,海外独特的工程风险(填海经验不足以及对海外设计技术力量的过于依赖)将导致工期延长,两因素导致该项目的开盘时间较原计划推迟了2个月,另外,施工图建安造价较预算增加了1286元/m2,增长幅度达10.71%。为此,提出了完善海外投资立法及相关国际协定、国家金融机构适当为民营企业提供金融支持、适当放松外汇管控、提供完整及时准确信息服务、做好劳务输出培训等政策建议;而作为开发企业其控制策略主要是回避重大安全风险,大力培养储备人才,尊重当地习惯,加强守法及社会责任意识,融入当地社会,建立健全风险预警机制。