棕色土地（Brownfield）是指存在一定程度污染，因而没有得到充分利用的土地及地上的建筑物。成功再开发这些无人管理、脏乱、逐渐失去利用价值的棕色土地可以提高当地居民生活水平，美化当地环境，缓解城市用地紧张，促进当地的社会经济发展。棕色土地再开发是一个复杂的投资项目，它涉及到了社会、生态、环境等系统，蕴含了大量的不确定性和高风险性，要在不确定的环境中进行投资决策，需要一套有效合理的评估方法。传统的项目评估方法主要代表是现金流量折现法，它的优点在于考虑了时间价值，可以有效地评估短期、小型的投资项目，但是在评估具有高风险性、高不确定性的棕色土地再开发投资项目时，它忽略了项目投资决策的弹性，不能有效地处理项目开发过程中的不确定性，从而低估了项目的价值。实物期权法是现今企业决策分析领域中最重要的发展之一，它能够充分考虑到投资决策的弹性以及期权的价值。B-S期权定价模型假定，未来现金流入现值S和投资总成本X两个参数是确定的值，但是棕色土地再开发投资项目是高风险的、不确定的，因此这样的假定是有有一定的局限性。在B-S期权定价模型的基础上，以棕色土地再开发项目的投资决策为研究对象，针对项目中未来现金流入现值和投资总成本的不确定性，结合模糊数学理论，引入模糊数建立了模糊实物期权定价模型。并通过案例，分别运用传统评估方法NPV和模糊实物期权法对其进行了投资决策分析，同时运用Crystal Ball风险评估软件进行蒙特卡洛模拟仿真。案例分析表明在不确定的投资环境下，相较于传统投资决策方法，使用模糊实物期权法进行投资决策，更具科学性，具有较大的理论意义和实用价值。