2012年以来，我国政府就开始有计划的推行营业税转征增值税的税制改革，先后经历了部分税目地区试行、部分税目全国推行以及税目扩围等三个阶段。继2014年1月铁路运输和邮政服务业加入增值税征税范围后，电信业也于当年6月纳入改征范围，目前仅剩建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等四类行业尚未推行。按照“十二五”规划要求，“营改增”很可能在2015年年底前全面推广至原征收营业税的所有行业。同时，房地产行业是国民经济的重要组成部分，其单个行业增加值占到工业增加值近17％，不仅其他行业（如建筑业、金融业）的发展受到房地产业的重要影响，居民财富水平也与之紧密相关。本文在我国“营改增”实施的大背景下，基于与“营改增”相关的税负水平变化、税负转嫁以及纳税博弈等方面的理论，通过结合我国房地产业税负特征和相关国际做法，研究了“营改增”对房地产企业税负水平、税负转嫁和纳税博弈的影响，并针对研究结论提出了相关建议。　　本文首先从营业税起源及其特征、“营改增”实施现状和“营改增”实施目的等三个方面回顾了“营改增”的实施背景。营业税脱胎于计划经济时代，具有明显的时代特征，是一种过渡性税种。我国于2012年起逐步推行“营改增”政策，主要是为了达到降低企业税负、促进产业升级并倒逼税制改革的目的。　　在理论分析部分，本文主要围绕“营改增”从税负水平、税负转嫁和纳税博弈三方面展开分析。税负水平变化上，“营改增”之前的营业税税率越小、“营改增”之后的销项税税率越大，“营改增”产生的增税效应就越强;“营改增”后的进项税抵扣率越高，所覆盖的可抵扣货物或劳务范围越广，其减税效果就越强。税负转嫁方面，行业实际税负受到购入货物或劳务阶段以及销售产品阶段交易双方的弹性影响，购入货物或劳务阶段的供给弹性越大，销售产品阶段的需求弹性越大，行业实际税负都会越高。纳税博弈结果分析认为，“营改增”之后，随着监管成本上升，政府机关在博弈中更可能倾向于减少监管措施，当惩罚成本不变时，企业则更可能选择偷税漏税行为。　　紧接着，本文从房地产业税收与营业税征税、房地产上游行业复杂性、行业重复征税以及土地成本等四个方面描绘了房地产业税负特征，并回顾了国际上对不动产征税的免税法和征税法。整体而言，房地产业较为复杂的上下游关系、繁多的业务内容以及难以纳入抵扣的土地成本均成为在房地产行业推行“营改增”的主要困难，这也构成了房地产业有别于其他行业的独有特征。　　本文在第五部分将相关理论与房地产业特征结合，分析了“营改增”对房地产业税负水平、税负转嫁和纳税博弈三方面的影响。研究发现，首先，在可抵扣进项税充分抵扣的前提下，房地产业增值税确定为11％(17％)时，整体税负将降低0.59（提高5.33）个百分点，房地产业“营改增”后的增值税税率定位11％有助于整体降低行业税负;其次，房地产业上游行业（主要是建筑业）供给弹性较小，下游（主要是购房者）需求弹性较弱，导致房地产业在税负转嫁中均具有一定优势，从而能够缓解“营改增”对房地产业税负波动的冲击性影响;再次，博弈模型表明，“营改增”在房地产行业的推行将很可能受到惩罚力度较弱、监管成本过高等两方面的影响，随着监管成本上升，政府机关在博弈中更可能倾向于减少监管措施，当惩罚成本不变或较弱时，企业则更可能选择偷税漏税行为。　　本文第六部分利用Z公司的实际经营数据估算了“营改增”对公司税负以及盈利能力的整体影响，发现“营改增”导致Z公司税负相对于营业收入增长了1.14个百分点，相应的盈利能力有所下降，但降幅并不明显。　　本文最后一部分总结了研究结论，并从内部培训、经营策略以及会计核算三个方面为房地产企业提出了“营改增”后的一些政策建议。