2008年10月19日，广州市政府《印发城市建设投融资体制改革方案的通知》(穗府[2008]39号)，要求将广州市地铁总公司整体转制为公司制企业。为加快转制步伐，市政府决定设立股份公司，并将整个线网经营权长期授予股份公司，以筹集资金投入地铁新线建设。为深入贯彻落实市政府的决策部署，广州市地铁总公司将资源经营业务作为“优先投入业务发展所需资源的战略型业务”写入公司发展战略规划。但是由于长期以来广州地铁对商业资源的规划相对滞后于对地铁线网的规划，导致商铺的市场价值被低估，租金收益低，难以为地铁新线建设筹集稳定、足够的资金。于是如何提高商铺的租金收益成为亟待解决的问题。为此，有必要对地铁商铺租金作理论性和实证性的研究，并以市场的角度构建出能够正确表达商铺价值的定价模型。本文正是围绕这一目的进行论述的。　　在研究方法上，本文将文献研究与实证研究紧密结合。通过研读文献，笔者对管理经济学的市场价格机制、城市经济学的中心地理论、微观经济学的特征价格模型和运筹学的层次分析法等理论背景，以及国内外对住宅、社区商业、商业街、购物中心和城市地下空间资源价格的实证前沿有了较为准确的把握，并形成了关于地铁商铺租金决定因素的一些观点，为后续的模型构建奠定了理论基础。实证研究则以访谈调研和实地调研两种方式开展。访谈调研讨论了模型中自变量的可行性和自变量对因变量的影响方向，运用层次分析法确定了自变量的系数，进而构建了地铁商铺特征价格模型。这是本文的主要研究成果之一。实地调研摸清了具体的地铁商铺和可比商铺的特征因素状况，为模型的应用提供了具体数据，并验证了地铁商铺市场价值被低估的论断。这是本文的最终结论。　　全文在理论上和应用上都有一定的贡献和创新。在理论上，本文填补了国内外特征价格模型研究领域的空白，将该模型拓展到对地铁商铺的全新研究领域。本文在模型构建时，对各自变量、即特征指标的评价标准、量化方法和取值范围作了一定设计。其中很多设计都是创新性的。比如将商业街区的空间异质性与购物中心的空间异质性相结合，提出了对商业物业内不同楼层、不同位置商铺的价值评价标准和量化方法。再比如对地铁内人流动线的研究，为量化地铁内商铺的位置价值提供了创新性的方法。这些都将为特征价格模型在房地产其他子市场的实证研究起到一定程度的参考借鉴。在应用上，本文构建的地铁商铺特征价格模型为正确评估广州地铁商铺的价值提供了实用性强的分析工具，对提高广州地铁商铺租金收益，筹集地铁新线建设资金，减轻财政投资压力，创新城市建设投融资体制都具有较强的实践意义。另外，本文虽然是以广州地铁作为实证研究对象，但构建出的商铺租金决定因素指标体系也可应用于我国其他城市的地铁商铺，对世界其他城市地铁附属商业资源的经营管理也将起到参考借鉴的作用。