我国人口老龄化问题日益严重,现行的养老保险模式和传统的家庭养老模式都难以满足不断增长的养老需求,建立多元化的养老模式势在必行。“以房养老”作为一种在国外已经成熟的养老模式,对我国的养老保障体系构建具有重要的补充作用。但是从近年来国内的试点状况来看,“以房养老”在国内的发展存在有效需求不足这一问题。研究居民对“以房养老”的参与意愿并发现其影响因素,在此基础上对“以房养老”的运作模式进行优化与重构具有重要的理论意义与实践意义。本文采用理论研究、社会调研与实证研究相结合的方法。首先,在对国内外相关研究与实践经验进行综述和总结的基础上得出了我国“以房养老”存在有效需求不足的问题,并分析了导致其产生的因素是公信力不足、产品门槛高且结构不合理等。其次,从需求能力与需求意愿这两方面着手,对“以房养老”有效需求不足的微观因素进行了分析。数据表明居民的需求能力并不弱,因此进一步通过社会调研的方法对福厦泉地区居民的“以房养老”参与意愿进行调研,以家庭为单位统计并分析了不同年龄受访者对“以房养老”产品的态度与意愿。调查发现受访者对“以房养老”产品中的“以租换养”和“以大换小”类普遍持支持态度,但对“反向抵押”类支持度不高,持反对态度的原因主要有担心制度不完善、遗产动机等。再次,使用二元Logit模型模型对调研结果数据进行实证分析,得出影响居民“以房养老”参与意愿的主要因素有年龄、家庭成员数、家庭人均月支出和对以房养老的了解程度这四个方面。最后,本文针对上述问题,从目标、整体规划、产品优化和风险控制四个方面,对“以房养老”运作模式进行了优化与重构,并提出了产权制度、遗产税、优惠政策、加大宣传等方面的相关配套制度的政策建议。本文的研究提供了一种切实可行的“以房养老”模式优化路径,对我国发展“以房养老”具有现实意义。