论文站在投资分析师的角度,研究适用于评价潜在被收购的房地产开发企业投资价值的合理方法,为收购方的投资决策活动提供可靠的理论与实务指导。论文分析当前我国房地产开发行业的发展状况,结合当前政府相关的调控政策,收集已发生的房地产行业内的并购事件,针对既有的并购事件中并购成功率低的研究结论,说明收购方对目标房地产开发企业的投资价值进行合理分析的必要性。论文对现有的国内外企业价值评价的各种理论进行系统回顾,阐述收购活动的发展史、分类、形式及动因,明确收购与并购的关系,对现有的各种企业并购估价方法进行评析。论文分析现有的企业价值评估方法,赞同现有评价方法本身具有缺陷,不能较好地运用于房地产开发企业的投资价值分析实务中的观点,其中主要缺陷如:以企业资产负债表为基础的方法用途小、风险大、不能评价企业整体价值;以市场比较为基础的研究方法需具备完善的资本市场的使用背景;以未来收益为基础的方法过于笼统、主观色彩较浓;以价值创造为基础的方法未考虑权益资本成本;以实物期权为基础的方法对于参数设定难度大、可操作性有待提高等。针对房地产行业的特点,结合房地产开发企业特有的现金流特点,认同应用现金流量折现法对目标收购企业进行投资价值分析。在现金流量折现法的具体操作中,掌握好现金流量的预测、贴现率的估算以及期限的预测,是进行合理投资价值分析的关键。通过合理估算企业的自由现金流量、正确计算加权平均资金成本、研究企业的发展态势等来降低投资价值分析的风险。现金流量法本身也具有局限性,特别是对于现金流量为负的目标企业,该方法不具有科学性,因此,论文认同如有必要,可运用期权定价法对评价结果进行进一步分析和检验的观点。为详细阐述目标企业投资价值分析的过程及方法,论文引入金科借壳ST东源的案例进行探讨,并对分析结果做出评价与解释。为保证案例的经济活动更符合收购活动的特征,论文对案例进行必要的修改与整理。论文在对现金流量折现法进行分析的基础上,结合实际案例分析,期望能对收购活动中目标房地产开发企业投资价值分析的实务提供一些参考。