随着我国城市化进程的加快，城镇居民的日益增多，城镇公共住宅保障制度受到了社会各界的广泛关注。当前的城镇公共住宅保障制度虽然已经取得了长足的发展，但是其发展程度仍不够完善，保障效率仍不够高。当前的城镇公共住宅保障制度难以对住房弱势的城镇居民给予充分、及时、有效的保障。城镇公共住宅保障制度存在的这些问题，不但制约了城镇居民住房权利的实现，而且阻碍了城市化进程的加快，更严重影响了经济的发展和社会的稳定。因此，我们对城镇公共住宅保障制度进行研究是很有必要的。虽然国内外学者对研究城镇公共住宅保障制度进行了研究，但研究的结论仍然存在较大的争议。基于此，我们综合运用城镇公共住宅保障制度的相关理论，采用理论与实证相结合的研究方法，结合经济学、博弈论以及统计学的知识，对我国城镇公共住宅保障制度的发展现状、城镇公共住宅保障制度的实际运行绩效、城镇公共住宅保障制度存在的问题及背后的深层原因以及新型城镇公共住宅保障制度构建等问题进行系统而全面的研究，并取得一些有意义的研究成果。本文的研究内容包括以下几个部分：首先，我们从经济适用房制度、廉租房制度、公租房制度等角度对当前城镇公共住宅保障制度的发展现状进行分析。通过分析我们认为当前的公共住宅保障制度发展速度仍然比较缓慢、缺乏长效稳定的发展机制，发展不够长效稳定。其次，我们从实证的角度对城镇公共住宅保障制度的运行绩效进行研究。具体而言，我们分析保障房制度建设同商品房价格、政府行为以及居民消费行为的关系。在第一个和第三个实证研究中，我们运用统计计量方法，通过构建相应的实证模型开展实证研究。在第二个实证研究中，我们运用博弈论知识对保障房和政府行为之间的关系进行分析。通过实证研究，我们较好的测度了当前城镇公共住宅保障制度的运行绩效。我们认为当前的城镇公共住宅保障制度的运行绩效比较低，背离了公共住宅保障制度的制定初衷，没有达到预期目标。再次，我们对现行的城镇公共住宅保障制度存在的问题及背后的深层原因进行研究。我们认为阻碍城镇公共住宅保障制度发展的因素有两个。其一，当前的城镇公共住宅保障力度仍然比较小，难以对商品房价格、政府行为以及居民消费产生明显的影响，导致我们的测度结果不够显著；其二，长期以来实施的住房保障制度是在旧的住宅保障理念下制定的，旧的理念强调购房能力的保障、强调住房所有权的保障。我们认为这种住房保障理念背离的住宅保障的原义。基于此，我们主张转变原来住宅保障理念，大力推进公租房制度建设。最后，我们尝试性的提出解决当前问题的设想，即推进当前住宅保障制度由“购房式保障”向“租赁式保障”转变，加强租赁型住房保障的力度，构建租赁型为主的城镇公共住宅保障制度新模式；同时，我们还阐述了新模式的具体内容，并且提出了相应的政策建议。