天津是一座历史悠久的文化名城，也是我国近代接受西方文化最早的城市，天津建城600年来，历史建筑中保留规模最大，最具天津特色就是为数众多近代历史风貌建筑，天津近代曾被迫开埠，设立了九国租界，各国列强在天津留下了风格迥异的建筑。天津近代风貌建筑保留规模和完好程度是全国之最，天津也因此有“万国建筑博览会”的称号。如何充分发挥这些城市瑰宝在当代社会的价值是一个对于天津整个城市发展的重要课题。　　本文试从消费者的角度，跳出从营销者的角度分析和考量问题，开展近代历史风貌建筑的市场发展策略的讨论。文章首先分析了目前天津近代历史风貌建筑的概况和特征，保留和分布的状况。由于近代历史风貌建筑的相对稀缺和整修的高成本，在商业运用上存在困难，因此商业运用的现状基本是相对分散的，少有集中性的规模化利用。但是天津城市已经愈加重视近代历史风貌建筑的保护利用，从2011年已经制定了近代历史风貌建筑街区的长期规划，在大规模的开发利用前对于商业策略的研究也就是愈发重要。　　以单幢人文旅游项目——末代皇帝溥仪旧居的商业策略为例，介绍了静园项目的保护性利用定位，人文旅游资，从消费者行为学中感觉营销和营销刺激的的角度，分析了静园的产品的设计、营销方式，并从静园在旅游市场上四年运营的结果，总结了静园项目市场回报低，在消费者细分以及营销方式上存在不足。通过对静园案例的研究，试讨论目前天津近代历史风貌建筑商业运用的优势，提出近代历史风貌建筑在商业定位上要充分进行消费者细分研究了解消费者的偏好、在产品设计上要创造恰当的产品形象并坚持独特的产品个性，在营销策略上要重视情境因素和采用怀旧的营销策略。