明清时期，中国南方一些发达省份盛行一种由农村下层自发形成的特殊租佃制度—永佃制，对当时农村经济乃至整个社会经济的发展都产生了重要影响。本文认为，永佃制最早出现于宋代官田的经营中，主要是出于鼓励垦荒的目的，后来在私田的经营中也开始出现并逐渐流行起来。永佃制从其产生到在新中国土地改革中被强制取消，从制度本身的演化特征来看，经历了初始永佃制—过渡阶段的永佃制—成熟形态的永佃制三个阶段。在初始永佃制下，佃农拥有的是不完整的永佃权—永久耕作权，即佃农在不欠租的条件下享有永久耕种地主土地的权利，但没有对永久耕作权进行转佃、抵押、转让及赠与等自由处分的权利。初始永佃制在长期发展的过程中，经过了从佃农取得地主同意后可以对佃权进行处分到佃农对永久耕作权的私相授受的过渡阶段，最后演化为其成熟形态，即一田二主制，作为一种重要的乡例，对地主和佃农具有约束和规范的作用。在一田二主制下，佃农已经拥有完整的永佃权，即佃农可以自由处分其永久耕作权。此时土地产权被分割为土地所有权和土地使用权两种相对独立的物权，土地所有权为地主所有，习惯上被称为田底权或田骨权，可以自由处分的土地使用权为佃农所有，称为田面权或田皮权，主佃双方可以独立自由地处分其各自的产权。随着频繁的田面权交易，又出现了一田三主制甚至是一田多主制。从历史学的角度对永佃制进行研究的成果较多，也有部分学者从新制度经济学的角度利用制度变迁理论对永佃制进行了一定的研究，但是以制度演化理论为基础利用演化博弈的分析工具对永佃制进行研究的却很少，因此本文选择这一新的视角来研究永佃制制度演化的动因及演化轨迹，以求为永佃制制度演化的整个过程探寻一个逻辑一致的解释，并通过对促进永佃制制度演化的社会经济条件分析及永佃制制度演化的产权功能分析，为土地制度改革提供一定的启示，也为新制度经济史学的研究增添新内容。本文由绪论、主体和结论三大部分组成。第一章是绪论，包括论文的选题背景、研究目的和意义、文献综述、研究方法及创新点。第二章到第六章是论文主体部分。第二章是研究问题、理论基础与分析框架，是论文主体部分的基础。主要强调本论文所要研究的问题及研究方法，研究的问题就是永佃制从其产生到停滞衰落的整个制度演化过程，研究方法是以演化理论为基础、以演化博弈论为分析工具对永佃制制度演化进行研究。第三章是地主和佃农对稳定收益的预期与永佃制的产生。中国永佃制在宋元时期(960～1368)产生，最早出现于宋代官田的经营中，主要是出于鼓励垦荒的目的，后来在私田的经营中也开始出现并逐渐流行起来。在初始永佃制下，佃农拥有的是不完整的永佃权—永久耕作权，但没有对永久耕作权进行自由处分的权利。从永佃制产生的具体来源看，除了开垦永佃外，还有购买永佃、改良永佃和保留永佃等来源。在永佃制产生以前的传统租佃制度中，存在着由于频繁换佃导致的佃权不确定与地主和佃农收益减少的恶性循环，宋元时期人地关系逐渐紧张的状况是永佃制产生的诱因。人多地少的条件刺激人们要想方设法提高土地的收益，稳定佃权即给予佃农永久耕作权是地主与佃农基于稳定收益预期的制度方面的创新，而当时商品经济的快速发展又为这一制度创新提供了有利的外部环境。第四章是初始永佃制向一田二主制的演化。初始永佃制在长期发展的过程中，经过了从佃农取得地主同意后可以对佃权进行处分到佃农对永久耕作权的私相授受的过渡阶段，最后演化为其成熟形态，即一田二主制。在一田二主制下，佃农已经拥有完整的永佃权，即佃农可以自由处分其永久耕作权。明朝时期(1368～1644)更为紧张的人多地少的状况进一步刺激佃农对其佃权提出更高的要求，即对永久耕作权拥有自由处分的权利以获取更多的收益，而地主的妥协使一田二主制能够在实践中出现，并成为一种重要的乡例对地主与佃农具有约束和规范的作用。商品经济持续的发展为这一时期永佃制的制度演化依然提供了有利的外部环境。第五章是永佃制的自我强化：一田二主制的盛行。清朝时期(1616～1912)一田二主制普遍存在于江西、安徽、江苏、浙江、福建、广东、湖南及台湾等经济较发达的省份，而且田面权逐渐出现了转让、抵押、典当、转佃、赠与等多种流转方式，随着频繁的田面权交易，又出现了一田三主制甚至是一田多主制。清朝时期严峻的人地关系状况是一田二制盛行的诱因，频繁的田面权交易中存在的潜在利益导致二地主阶层的出现，从而出现了一田多主制，商品经济的发展依然提供了有利的外部环境。在地主与佃农长期的利益博弈中，地主的不断妥协使其所有权逐渐出现边缘化的趋势，而佃农的永佃权则出现逐渐膨胀的趋势，在永佃制产生和不断演化的过程中，官府（或统治者）一直采取默许的态度及判案中常遵循惯例的做法为永佃制制度演化提供了宽松的制度环境。第六章是预期收益的变化与永佃制的停滞和衰落。民国时期（1912～1949）人地关系依然紧张，但外国资本主义经济的入侵及民族资本主义经济的发展打击了封建经济，所以永佃制在封建经济势力较强且原来比较盛行的地区依然存在，在资本主义经济势力较强的地区则逐渐衰落甚至消失了。论文第七章是结论部分。对永佃制制度演化的诱因及外部环境、制度演化的博弈过程、官府的行为选择及制度演化的经济影响等方面进行了评述性总结，得出了本文的主要观点。