房地产合作开发是一种极其普遍的经济活动,非项目公司型合作开发实际上是一种合同行为,由于其手续相对简单,实践中运用广泛。在非项目公司型合作开发中,合同效力对于合同各方主体权利义务界定、收益分配有重要影响。当前关于合作开发合同效力的研究主要在主体资质、合同用地、保底条款、土地使用权变更登记对于合作开发合同效力的影响上。司法实践采用强制性规范理论认定主体欠缺资质的合同无效,对用划拨土地出资的合同效力进行补正,否定有保底条款的合同的性质及效力,认定土地使用权未登记的合同有效的做法是否恰当有待研究。故文章对上述几个因素进行探讨,在分析当前存在的问题的基础上,为合理的认定合作开发合同的效力提出自己的看法。引言阐述了写作背景、写作目的与意义、研究综述、写作创新点。第一部分分析主体资质对于合同效力的影响。首先通过分析法人主体地位限制和强制性法律规范这两种观点对主体资质的性质进行界定,进而运用案例分析法指出采用强制性规范理论存在的弊端,法院忽视房地产法规行政彩色浓厚的特点,一味支持违反效力性规范的合同无效,造成了司法实践中恶意抗辩现象的发生。最后,借鉴日本的“履行阶段说”,提出根据合作开发合同的履行阶段来区分认定主体欠缺资质的合同效力的观点。第二部分对以划拨土地使用权出资的合同效力进行分析。文章通过分析以划拨土地使用权出资的合作开发合同效力的立法及司法现状,认为我国给予以划拨土地使用权出资的合同效力补正的做法助长了以划拨土地使用权出资进行房地产合作开发之风,助长了非公平竞争。文章论证了以划拨土地使用权出资的合同无效的合理性。进而运用案例分析法提出了合同被认定无效后,从限制责令拆除的情形、认定当事人之间的过错、判断建筑物归属等方面平衡当事人之间的利益。第三部分分析保底条款对于合同效力的影响。文章通过分析房地产合作开发合同的性质、存在保底条款的合同的性质及效力的认定现状,对当前法院采用合伙说的裁判路径提出质疑,认为应当在判断合同当事人有无规避法律之嫌的基础上认定存在保底条款的合作开发合同的效力。第四部分是关于土地变更登记对合同效力影响的分析。文章通过对房地产合作开发合同中土地使用权变更登记的立法演变及司法实践进行研究,认为土地使用权变更登记对合同效力不产生影响。但是旧法保护各方利益,防止法律行为人规避法律的立法目的仍有其存在的意义,故文章在分析理论争议和旧法立法意图的基础上,提出可采用给予当事人行政、刑事处罚,认定规避法律的条款无效的方法来保护合同各方主体利益的观点。