房地产投资信托(REITs)作为一种重要的房地产产业的融资渠道,一种较新颖的证券产品,近年来在国内外证券市场上得到迅速发展。本论文详细研究了房地产投资信托(REITs)在海内外,特别是美国和亚洲证券市场上的发展历程,揭示了两种不同的发展模式。美国的房地产投资信托(REITs)是美国税法发展变化的产物,属于税法推动型;亚洲国家和地区则是通过制定专项关于REITs的法案,强调REITs 结构中各参与方的条件和责任,因此属于专项立法推动型。美国市场的房地产投资信托(REITs)产品经过多年的发展,已经非常成熟。目前美国REITs产品主要是资本股权类REITs,市场占有率超过了95%。由于美国税法的不断修改以及市场环境的不断变化,美国的REITs产品结构和经营策略等方面也不断发生改变。亚洲国家和地区充分借鉴美国REITs产品在资产、管理、分配、税收等方面的成熟经验,制定了与美国相近的的REITs产品设立条件,并且接合自身情况,做了相应的修改和完善。通过对美国上市REITs产品投资特性的研究,发现REITs产品具有固定收益产品和中小盘股票特征。其投资收益表现为投资总收益比高增长公司低,但比债券收益高;并且收益与其他金融资产的相关度较低。REITs产品能为我国的房地产企业提供除银行外的新的长期资金的融资渠道,化解目前我国房地产业过于依赖银行贷款形成的金融风险。并且,发展我国的REITs产品还可以改善目前我国证券市场结构,为广大中小投资者参与房地产投资提供渠道。借鉴国外的经验,接合我国情况,本论文认为我国已具备发展REITs产品的市场环境,并认为采用开放式房地产投资基金形式的REITs是一条较好的路径选择。由于按传统GAAP会计准则计算的净利润不能真实反映REITs 的现金流的情况,因此对REITs 价值的合理评估是用经营现金流(FFO)的方法。