土地使用权价值评估是常见的不动产价值评估的类型,在我国,土地的所有权归国家所有,土地的使用权可以在集体和个人之间流转,所以本篇论文主要研究的是土地使用权的价值评估。一般地,土地价值评估方法主要有市场比较法、基准地价修正法和假设开发法等。市场比较法则因为市场交易的案例较多以及原理简单直观等方面,更易于被估价人员接受和选择。但是,在日常评估案例中运用市场比较法时,由于该方法自身具有的条件有所欠缺,而且在个别环节中存在较大主观性,最终导致市场比较法得出的评估结果在地价反映上有较大差别。为了完善土地交易市场,促进土地估价工作科学有效,本文将重点放在估价方法改进方面。传统的市场法案例选取的主观性较强、影响因素选取随意性和比准价格权重的不确定性,在传统的市场法中融入灰色关联分析和聚类分析法,进一步选择更接近估价对象的可比实例、确定影响因素的权重和可比实例比准价格的权重。将不确定的各项因素,运用科学的市场比较法使计算过程定量化,评估结果更加客观。论文首先归纳整理和分析了国内外的土地价值研究现状,梳理与土地估价相关联的基础理论和概念,并剖析了影响地价的各项要素,对传统的市场比较法相关理论进行论述。其次,根据土地估价工作中存在的相关问题,运用灰色关联分析法和聚类分析法对其进行改良,并详细论述了改进市场比较法具体的应用步骤。再次,论文根据改进前后的评估结果不同,比较分析改进市场法的优越性。最后,结合徐州市凤凰山南侧2019-95号案例对改进的市场法进行具体的应用分析,根据结果之间的误差大小,通过应用灰色关联分析和聚类分析法对传统的市场法进行改进,得出更接近市场价值的估值结果,使得市场比较法在土地使用权价值评估中更加科学和准确。本文选择了徐州市2019-95号凤凰山地块,对其在2019年12月13日的土地使用权价值进行评估,评估其楼面单价为4717.35/平方米,为房地产开发企业进行土地购买提供了价值参考依据。本论文有图4幅,表31个,参考文献84篇。