我国经济体制的快速转型直接催化了经营城市理念的产生，它要求城市政府必须遵循市场经济规律用好用活其现有的各种资源或资产。土地作为一种兼具资产与资源特性的特殊商品，在我国特有的土地产权制度中，事实上已经成为城市政府的最大资产。城市土地储备经营迅速成为本世纪初各级城市政府加快城市经济社会发展的一个重要手段，它对经济社会的影响直接而深刻。对宏观经济面而言，它构建了一种城市土地处分与收益分配的新模式；对城市规划而言，它直接而迅速地改变着城市空间结构与布局；对在城市中生活的个体而言，囚城市土地储备经营而导致的房屋拆迁与土地收回将会在预期或未预期中降临。因此，我们确有必要从理论层面对这一社会现象给予足够的关注。本文在对土地储备进行简要而系统阐述基础上，以城市土地储备经营战略与空间布局研究为对象，结合南京市实际，综合采用“分析背景、同顾历史、中外兼述、架构理论、实例分析”的思路开展研究，试图取得对实践具有重要指导意义的研究成果。 首先，回顾了城市土地储备产生与发展的历史利过程，指出尽管士地储备产生于二十九世纪初的西方，但却于二十世纪末和本世纪初在我国飞速发展。文章分析了我国土地储备的现状，阐明了我国土地储备快速发展有其独特的历史、经济、法律和政策背景，强调其最主要的原因在于社会主义土地公有制。我国实施土地储备有利于完善城市经营思路、促进城市规划实施，有利于完善社会主义市场体系、规范市场秩序，有利于促进城市十地资源管理、促进土地资源优化配置。但同时也会带米激化社会矛盾、利益分配不公、诱发金融风险等一系列后遗症。应当通过对这些问题与事实的深入研究，合理推行十地储备的时间与空间布局。 其次，对国内外土地储备的研究理论与实践进行了较为系统的评述。根据二卜地储备制度的特点，重点选择了城市经济学、政府管制学、博弈论中的十地供求理论、产权理论、城市土地投资开发理论、管制俘虏理论、信息不对称理论等作为本文研究的理论基础，探究入微，一一寻找其与土地储帑结合点，构建理论框架。通过对国内外十地储备研究的评述，指山国内由于土地储备开展较迟以及我国特有的社会主义土地公有制等因素，对土地储备制度的研究目前主要集中在土地储备本身定位以及具体操作层面，而国外多数西方发达国家由于实行的是土地私有制，其对土 地储备制度的研究主要集中在将土地作为商品的土地市场研究上。在土地储备实践方面，国内不同城市在土地储备经营模式、经营目标、经营内涵上均存在差异，土地储备实践取得了很大成效，但也同时面临法律支撑体系尚不明确、利益分配关系尚未准确界定、资金筹措机制尚不健全等诸多困境。国外土地储备实践又称土地银行，主要是为公众利益而实施，其在提高城市生活质量、消除土地投机和规避资金风险等方面取得了较好成效。在未来发展趋势方面，国外土地储备已经不再单纯局限于城市经营，而转向关注让土地储备如何更好地促进城市经济与人口、资源、环境、生态间的协调发展。 第三，以南京市为例，重点剖析了南京市城市土地利用现状及动态变化。从南京市土地利用现状、土地利用结构、土地利用强度、土地利用潜力、土地利用效益等方面，作了较为全面的分析，同时对照南京市土地利用的内部更新以及空间扩展的动态变化，深入研究了南京市土地储备的横向与纵向潜力，为城市土地储备规划的最终成果生成提供了决策依据与数据支撑。 第四，阐述南京市土地储备经营战略。分析归纳了南京市土地储备经营的基本特点，指出当前南京市土地储备存在运作主体多样化、主题多样化、收益分配多样化、交通规划引导因素显著等特点，这些特点直接导致了城市土地储备的空间差异。通过对2003年南京市土地储备的全方位分析，承前启后，进一步阐明城市土地储备对城市空间向外扩展具有合理引导作用、对城市旧城区空间结构具有调整优化作用。经过综合分析研究，提出了南京市城市土地储备经营战略。 最后，提出了南京市城市土地储备空间布局的近期与远景规划。本文以城市土地储备经营战略为目标任务，以城市土地利用现状分析为技术基础，以南京市国民经济发展计划、城市总体规划、城市土地利用规划为依据，综合提出了城市土地储备空间布局的决策尺度、控制方向与调整目标，搭建起城市土地储备空间布局技术路线与技术手段。同时借助GIS空间分析与测算手段，首次提出了南京市土地储备近期规划与远景规划，更为科学地设计了城市土地储备经营的时间与空间布局模式，既为南京市土地储备机构具体实施城市土地储备经营战略建立起重要的操作依据，又可以切实推进土地储备与城市经济社会全面、协调与可持续发展。