房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,REITs)最初于1960年美国《国内税收法典》(Internal Revenue Code)设立1,目前已有36个国家和地区进行了REITs立法2,而中国REITs试点在即,相关的税收法律制度仍是空白。税收问题在理论和实践中制约着我国开展资产证券化业务,税收法律制度的构建对推动我国REITs发展具有关键性的影响。基于以上背景,本文对REITs进行了制度考察,分析了其法律特征和税收法律关系。然后通过梳理我国目前的税收法制,对我们现存的房地产资产证券化产品进行结构及税务分析,发现我国REITs发展存在税制缺失、税负过重、重复征税、课税不明问题。而在成熟的REITs市场,美国税收优惠驱动模式和亚洲香港、新加坡的专项立法模式各有借鉴之处。笔者认为构建中国REITs税收法律制度需要从三大层面进行考虑:第一,我国在房地产投资基金信托立法模式方面应该借鉴亚洲国家和地区的模式,在政府的强推动下发展,在现有的法律体系框架内,修改公司、信托、证券等有关法律法规。以“公募基金+资产证券化”模式作为我国发展REITs的路径。第二,根据信托税制中的导管理论,确立受益人纳税原则和税负无增减原则。第三,从所得税、土地增值税、增值税、印花税等具体税种的角度来规定REITs的各方主体究竟是否享有税收优惠、在哪些些环节享有税收优惠,从而真正做到避免重复征税,降低税负。