房地产行业是一种综合性产业，包含了房地产开发、建设、管理等一系列的经济活动，为我国经济的发展做出了很大的贡献。对于房地产来说资金就像生命之源，缺少了资金房地产的开发项目将无法进行。房地产行业对于我国国民经济发展具有巨大的推动作用，主要是以房地产行业的资本化程度来衡量房地产行业成熟程度。可是目前我国房地产行业的发展受到很多问题的影响，例如行业融资渠道比较单一，资金主要依靠银行贷款等，这些因素都不利于房地产行业的发展。而且近年来国家颁布出了多项金融政策用来减少房地产企业的信用贷款，并且对房地产行业的融资渠道也采取了很多方法进行严格限制，这使得房地产行业进入了融资困境，面对信贷收紧，融资困难等问题，私募房地产基金开始出现较快的发展和壮大，这也是中国资本市场发展的必然趋势。　　针对政府出台的金融政策，房地产行业面临了融资困境，这无形之中推动了私募房地产基金的快速发展，在2010年之前，我国基金行业只有20多只人民币房地产基金，市场规模只有100亿元左右；而到了2013年底，国内人民币房地产基金市场就应运建立了206家专业的基金管理机构，437只私募房地产基金，超过4000亿的总管理资金规模。每年的增长超过100％。　　虽然近年来中国的私募房地产基金迅猛发展，可是它还是处于起步阶段，政府对于国内的私募基金有关的管理制度还不是很健全，法律法规还不完善，存在着监管空白。由于监管的缺失，这个新型的投资方式正慢慢暴露出它所存在的问题。2014年发生海沧资本老板跑路事件引出了这一问题，令私募房地产基金未来的发展之路蒙上了一层阴影。　　在此背景下，为了该行业的健康发展，研究私募房地产基金的业务模式，分析现象背后产生的问题显得尤为重要。上海W私募房地产基金公司作为行业内重要的一员，其在发展过程中存在的问题具有一定的代表性。本文通过对上海W私募房地产基金公司已成立基金进行投资的项目分析，运用NPV和IRR财务决策模型，揭示投资项目存在的问题及风险，从而对公司类资金池业务模式产生重大影响，令公司陷入庞氏骗局中。这将对整个行业产生较为负面的影响，不利于行业健康发展。　　故在此基础上，笔者借鉴金融行业内优秀的管理经验，从公司层面和宏观层面探讨可行的防范措施。从该案例可知，私募房地产基金的健康发展，离不开市场的规范，监管制度的确立。