党的十八大报告提出:“健全现代金融体系,加快发展多层次资本市场,推动金融创新”。金融是推动国民经济发展的主导力量,而资本市场则是金融的核心,发展资本市场是我国政府在适应经济新常态下的重要举措。为实体企业提供融资支持一直是金融的核心任务之一。而对于我国房地产企业而言,自上世纪房地产逐步商品化之后,随着其流动、交易等环节的逐步市场化,房地产企业对金融的依赖也日趋增强。随着中国经济的转型升级,传统房地产企业拿地就能赚钱的“黄金时代”已经一去不复还。如何提高企业的综合实力成了摆在房地产企业面前的首要难题。而这其中,最重要的一点便是如何利用资本市场,创新融资方式,降低企业融资成本。在房价高企及房地产企业风险不断积累的大背景下,有关部门对房地产企业的各类融资监管也日渐成熟。信贷融资不再是地产公司融资的唯一渠道,信托融资、债券融资及ABS等都提供了一个全新的渠道。当下对于许多中小型房地产企业而言,由于监管的压力,许多传统的融资手段都难以实现。而银监会对房地产企业融资的“四三二规则”更是将房地产融资监管推上高潮。在这样的大背景下,房地产企业融资难的现象更加突出。本文旨在为房地产公司通过集合股权信托投资的方式进行融资,通过尽职调查、财务测算、风险测评、方案设计、发行上市等一系列步骤为房地产公司设立个性化的融资产品。在本文中首先分析了标的融资企业、融资项目的基本情况,然后采用现金流分析法测算本项目的融资需求及投资效益。再结合资金方、融资方及监管要求设立信托交易结构,并确定信托运行方式及退出方式,最后再利用Borda法和风险矩阵法等相关模型对本次交易进行风险测算,为本次产品的顺利发行奠定基础。通过项目组的前期尽职调查,项目组收集到了各类相关信息,并针对该项目与会所、律所等机构进行了充分沟通,最终形成了尽职报告及相关文件提交公司决策委员会。从本次项目的分析结果来看,融资方股权结构清晰,治理结构完善,财务风险及经营风险都不大,具有一定的还本付息能力。并且作为本产品的担保方实力雄厚,本项目的资金来源等各方面都符合相关监管机构的要求,我部申请同意该产品的发行上市。从此次项目经历来看,未来房地产企业融资还将以信贷融资为主,但信托融资、ABS、债券等新型融资方式将迎来一轮大发展。