随着住房产业改革和我国经济的快速发展，房地产业已经成为我国重要的支柱产业之一。但是，由于我国人口众多、经济起步较晚的原因，居民的住房问题依然不容乐观。特别对于中低收入家庭来说，最主要的问题是高房价与低收入之间的矛盾。而作为我国三大住房保障政策的住房公积金政策因其资金的的针对性和互助性，在一定程度上解决了部分中低收入家庭住房难题。然而，近些年来，由于公积金缴存比例、区域融通困难造成公积金贷款使用不公平的现象逐渐引起了社会的广泛关注，对于公积金绩效，即住房公积金政策是否仍然有效成为了学术界讨论的焦点。本文以山东省枣庄市为例，首先分析了该市房地产市场与住房公积金运营概况，使用了问卷调查法实地调查了个体公积金使用情况。实际调研中，可以发现，使用住房公积金贷款购房者购房房屋较早，而且不止拥有一套住房。80%以上住房公积金贷款是用于90平米以下房屋购买，有10%的住房公积金贷款用于120平米以上房屋购买。多数住房拥有者使用公积金贷款住房均为自用，而第二套、三套住房大多是为子女购房或者是用来住房投资。通过因子绩效评价法对该市近十年的住房公积金数据，包括了住房公积金新增缴存人数、新增缴存额、年发放贷款笔数等四大类八项原始绩效指标进行分析，模型的结果表明，枣庄市住房公积金年度绩效排名呈上升趋势。这说明住房公积金政策绩效仍然有效，在住房金融保障领域发挥着重要的作用，基本符合我国现阶段政策性住房金融。而对于如何改进公积金绩效的研究方面，因为公积金绩效指标均和公积金贷款使用息息相关。因此，本文是通过Probit模型分析显著影响住房公积金贷款的因素，从而间接提出改善公积金绩效的方法。本文使用住房公积金贷款数据111份，使用一般商业贷款数据101份。对于可能影响住房公积金贷款的特征因素共选取了9项，分别是贷款人年龄、学历水平、月收入、职称、工作单位性质、贷款年限、住房性质、所购房屋面积、购房担保方式。Probit模型结果表明对公积金贷款负向的影响因素为贷款年限、收入和住房性质，其他均为正向影响因素。因此可以从以下方面措施改善公积金绩效，首先，应当适度放松对住房公积金审批条件，特别是放宽对于低收入家庭首次使用公积金贷款购房的年限和贷款上限。其次，应该改善对于工龄较短的职工的公积金贷款使用帮助，采用分层提取的方法，减少垄断性行业住房公积金缴存较高的现象。最后，应为住房公积金是作为保障性住房政策而存在，应在政策上限制使用住房公积金贷款购买较大面积住房、别墅以及多套住房。