论文部分内容阅读
房地产业因其蓬勃的发展速度和巨大的资本吸纳能力,成为中国国民经济运行中的重要产业。同时房地产业还具有产业波及面较广和产业关联性较强等特点,对国民经济的健康合理发展起着至关重要的作用,因此对房地产业的效率进行研究具有重要的现实意义。本文以对中国房地产业发展现状的研究为主要切入点,通过对中国房地产业发展的效率进行测度,为提高中国房地产业发展效率提供理论支持。本文主要的研究工作和结论如下。(1)在对已有的关于房地产业效率的研究文献进行梳理和总结的基础上,发现现有的关于房地产业投入产出效率的研究较少,且研究中所选的指标和数据也都并不全面,方法上也仅限于静态分析,未能从动态发展的角度对房地产业的发展趋势进行分析。(2)在对中国房地产业的发展现状进行分析的基础上,认为中国房地产业发展经历了计划经济模式阶段、商品化开发试点阶段以及金融化开发阶段,并从房地产发展企业、销售现状以及地区发展现状对房地产业的发展现状进行分析,指出房地产业已经成为国民经济发展中的重要部门,但仍存在着区域发展不平衡、结构性矛盾突出等问题。(3)运用DEA模型中的CCR模型和BCC模型对房地产业的技术效率,纯技术效率和规模效率的进行了横向对比分析,选取平均从业人员、本年完成投资额、本年的土地购置费用和本年施工面积为投入指标,本年竣工面积、商品房销售价格和房屋销售额为产出指标,得出如下结论:中国房地产业整体技术效率不高,纯技术无效率是产业技术效率较低的主要原因,规模效率则普遍较高。选取2012年各省市的房地产业的效率测算结果进行重点分析,得出对于非DEA有效地区,投入指标冗余程度比产出指标的松弛程度要高。(4)运用Malmquist指数方法对中国房地产业的全要素生产率进行了纵向发展状况分析,得出,中国房地产业2005年至2012年整体全要素生产率(TFP)指数为1.014,提高了1.4%,其中技术效率平均提高2.1%,而技术进步指数下降0.7%,因此,中国房地产业的生产率增长来自于技术效率的提高,主要是纯技术效率,规模效率的影响不大。同时中国房地产业的全要素生产率也表现出较强的地区差异性。