在全世界倡导和关注城市的可持续发展这一宏观背景下,既有建筑作为城市资源之一,对其进行有效利用而不是简单拆除,从而避免造成大量资源流失与环境污染,成为一项关系到城市未来的关键议题。在大量存在的一般性的既有建筑改造中,最主要的问题是在满足使用要求的前提下增加现存条件利用率,减少建筑垃圾的产生,从而达到保护环境,使城市可持续发展的目的。基于此,本文立足于对于既有建筑利用与改造这一议题进行相关研究。首先,通过对国内外相关研究进行整理与归纳,对相关概念进行辨析与吸收,提出以既有建筑属性与新的功能需求之间的关系看待既有建筑改造问题这一视角。第二,以基本属性与特殊属性两个方面对既有建筑属性的内涵进行归纳与整理。第三,以既有建筑属性的利用与改造为视角,对四个典型改造实例进行细致调研,发现了改造过程中既有建筑属性利用与改造的问题。最后,针对调研中发现的问题,提出既有建筑属性利用与改造的目标、原则及方式,并结合目标分别从场地环境、功能空间、材料建造三个层次展开,对既有建筑属性利用与改造策略进行讨论。对既有建筑的属性进行合理利用,配合相应的改造措施,使建筑能够重新适应现时的需求是改造中为建筑注入新活力的重要手段。同时,对既有建筑改造中的特殊属性进行合理利用,可以使建筑改造更加适合改造自身特点,发挥改造自身优势,提高改造效率,进而对城市的更新及社会的发展产生积极影响。