全球金融危机爆发后,大量贷款方的态度发生转变,从以往愿意提供大额资本到如今明显不愿意继续提供具有之前债务水平的资本的迅速转变,同时部分市场参与者从债务市场的撤离,以及贷款方进一步提高对约定事项和利差的要求,诸多举措对房地产行业影响巨大。房地产企业融资方式主要通过银行贷款的间接融资方式,随着我国房地产行业调控的进行,中国人民银行信贷政策收紧,房地产企业依靠银行贷款的间接融资方式越来越难。同时银行贷款中房地产企业贷款占比大,银行业深陷其中,为了保证银行资金的流动性,银行也希望能尽快从中摆脱。证券市场上依托信托公司发行一些私募型房地产信托基金,然而其融资规模小、渠道有限,无法满足房地产行业的市场需求,而通过证券市场直接融资占其融资金额总量的比例较小。现如今我国经济发展正在从高速发展转为高质发展,房地产业占比经济比重大,中国房地产业经过了近10年的高速发展,发展速度逐渐放缓,楼市逐渐降温,如何有效的解决这一难题成了当务之急。房地产投资信托REITs是房地产企业融资渠道的新方向,为房地产发展拓宽了融资渠道,REITs的发展有助于突破传统房地产的资金模式,对房地产业的发展有积极作用。REITs在国外发展已久,具备完善的理论基础,国外REITs市场体系建设十分完善,是国内REITs初期发展的主要学习目标和借鉴对象。国外REITs运作模式主要分为美国的税收优惠模式和亚洲的专项立法模式,美国的法律法规最为严谨和完善。国内的运作模式主要是私募基金模式、QDII模式和公募REITs模式,目前国内REITs绝大部分采用私募基金模式,公募REITs模式是未来的发展趋势。因为国内尚未对REITs制定完善的法律法规,私募基金模式是最适合当下的运作模式,既可合理地避免部分重复税负,又能在最大程度上降低REITs的融资成本,不同时代下REITs适用不同的运作模式。国内监管机构正加大推行REITs试点的力度,并准备相关文件报送立法机构,适用于我国REITs的法律法规正在加速制定。本文案例主体是中信证券和华夏资本联手江苏三胞集团发行的房地产投资信托基金,案例研究的标的资产是南京国际金融中心。本文阐述了REITs的概念、分类等基本理论,介绍REITs在美国和亚洲各国的发展模式,结合我国国情和当前REITs发展的实际情况,运用案例分析法、文献研究法、对比分析方法、数据分析法和图表分析分析法对其进行分析。本文主要分析中信华夏三胞南京国际金融中心房地产投资信托基金的运作模式,从基金的设立、基金的投资运作、基金的风险管理和基金的业绩评价等方面入手,结合国内外发展现状,与国内外房地产投资信托基金的运作模式比较,分析其运作模式的优势与不足。分析得出本案例的优势在于标的资产为优质资产,适合长期持有;标的资产坐落于南京市核心商圈,地理位置优越,是一个写字楼与商业综合体,不同于其他同REITs标的资产物业类型的单一性;设立双重SPV用于风险隔离;建立了完善的风险管理制度,对于潜在的风险针对性的制定了相应的防范措施;定期的开放与退出,加强了基金的流动性,利于基金投资人的资金流动;相关参与机构实力雄厚,利于REITs的发行和推广;信息披露力度大,REITs运作情况透明度高。本案例的诸多优势值得其他资产管理机构参考与借鉴,特别是当下的经济发达地区有诸多优质资产,如何将其与基金有效结合是房地产企业值得深入探索的方向。但同时存在法律法规体系不健全、REITs产品流动性差、缺乏有效的监管机制、缺乏专业的管理人才、过度依赖原始权益人的信用增级和信息披露力度有待加强等不足,从完善法律法规、加强有效监管、培养专业人才、摆脱对原始权益人信用评级的依赖、加大信息披露力度和构建基金健康退出机制等方面针对性的提出建议,本案例的不足之处是未来REITs研究的重要方向,对REITs未来的发展将起到积极的作用,利于推动REITs的深入研究。