田园综合体,作为实现乡村振兴的重要载体,多次被写进中央一号文件。田园综合体的开发,是实现农业现代化、农村城镇化、田园景区化全面发展的新模式。自2017年启动田园综合体开发以来,开发过程中问题不断,主要表现在项目前期的规划建设与后期的运营出现脱节,以及后期拟运营项目没有空间可以实施。使得这些问题的出现,主要原因在于项目前期开发的产品与目标客群不匹配,价格不符市场需求,不同渠道引来的不同类型的客人没有合适接待空间,推广没有核心吸引物。田园综合体开发中所呈现的这些元素,与4P营销理论最核心的四个维度——产品、价格、渠道、推广是密切关联的。基于此,本文试图通过4P营销理论的四个维度,来对田园综合体开发中所关心的元素以及开发模式进行分析研究。本文章通过文献法、案例法、调查法和访谈法等研究方法,在4P营销理论的指导下,以面前埔田园综合体开发为实例,对4P营销理论下田园综合体的开发进行研究。研究发现,田园综合体开发所涉及的四个要素——核心吸引物、游客市场、旅游配套及扶持政策,与4P营销理论的四个维度——产品、价格、渠道及推广息息相关。田园综合体开发过程中的游客市场元素,与4P营销理论的产品维度相关,客群的需求来反推产品开发;田园综合体开发过程中的核心吸引物元素,契合了4P营销理论中的推广维度,需要项目中有核心吸引物或网红吸引物作推广;田园综合体开发过程中的旅游配套元素,这与4P营销理论中的渠道维度有关,不同蓄客渠道来的游客,自驾散客或团队客人,就要求有不同配套的旅游服务设施;而田园综合体开发元素中的扶持政策元素,则是与4P营销理论中的价格维度有关,价格策略的定制,就要求提供匹配田园综合体开发的政策和资金支持。正是通过4P营销理论四个维度对田园综合体开发的影响分析,研究结果认为,4P营销理论运用于田园综合体开发的整个过程,可以从4P营销理论的产品、价格、渠道、推广四个维度出发,对田园综合体不同开发阶段进行指导。主要表现为,对田园综合体从规划设计初期的商业策划、产业开发、空间布局,到建设中期的产品建设、商家引进、接待空间设置,以及运营后期的价格制定、蓄客引流、推广销售、接待服务等进行全过程指导。在此视角思考下,可避免田园综合体前期规划与后期运用不匹配、无法衔接的问题。最后,希望本论文的研究能够起到抛砖引玉作用,为开发者提供决策借鉴,使得田园综合体的开发少走弯路,真正能承担起实现乡村振兴的作用。