我国的房地产金融始于1978年的改革开放，从那时起住房投资逐步由国家财政的无偿拨款转为商业银行贷款给开发商。多年来，尽管国家出台多项房地产金融政策，但针对商业银行的信贷政策占到绝大多数。虽然房地产金融在发展中不断成熟，但局限在信贷方式的现象突出，筹资渠道并没有合理有效地拓宽。这一方面限制了开发商的筹资效率与项目开发效率;另一方面，在实践中，开发商因筹资渠道狭窄、自有资金不足，而对银行和客户违约的事件也屡见不鲜。房地产金融渠道的拓宽已势在必行。　　本文将重点探讨房地产金融的资本市场渠道，包括以在建房地产为标的的资产证券化问题，重点探讨房地产信托、房地产基金的建立及其运营。　　由于房地产业自身的特征，导致房地产金融与一般金融业务相比，具有显著的特征，具体包括:资金需求量大，占用时间长，具有长期性;受政策性影响大;具有较强的专用性;资金运动具有较强的区域性;其服务具有系列化特征等。房地产金融的概念有广义和狭义之分，从广义讲，房地产金融是指通过运用各种信用方式、方法和工具，为房地产经济活动组织和调剂货币资金的信用活动，具体包括资金的筹集、融通和结算的所有的金融行为;从狭义上讲，房地产金融可以被简单定义为金融服务于房地产业的行为。房地产金融的性质决定了房地产开发商的资金来源必然是多渠道的。除自有资金外，开发商的资金来源渠道还包括:银行贷款，公司债券，房地产信托，承包商垫款，业主定金等。　　客观的说，我国的房地产金融历经二十多年的改革与发展后，如今仍处于起步阶段。目前，我国房地产金融市场中各种融资渠道存在的问题可以概括为:银企合作仍难以令人满意;房地产信托发展道路曲折，作用杯水车薪;房地产基金仍处于纸上谈兵的阶段等等。　　目前我国房地产金融形式过于单一，这种状况在使房地产金融举步维艰的同时，还增大了房地产金融市场的风险。创新已刻不容缓。　　美国是房地产金融市场最为发达的国家，美国的房地产基金分为消费型基金、投资性基金、资产运营型基金三类。投资性房地产基金又有开放式和封闭式之分。在美国金融市场上极其活跃的房地产信托投资基金(REITs)属于资产运营型房地产基金，具体又可以分为股权信托、债权信托和综合信托三类。REITs一般以股份公司或托拉斯的形式出现，通过发行股票或受益凭证募集投资者资金，然后进行房地产投资。它通过集中专业管理和系统化投资组合，有效降低投资风险，取得较高投资回报。REITs的资金来源主要有两方面，一是发行股票，由机构投资者（人寿保险公司、养老基金等）和股民认购;二是通过向银行借款、发行债券或商业票据等方式从金融市场上融资。　　对股权型房地产信托投资基金(EREITs)的融资规模、投资行业与投资收益等方面进行的相关实证分析说明，如果将EREITs与其他证券以及整个市场进行比较的话，EREITs提供了最佳的收益与风险的权衡。因此，EREITs在美国能够有几十亿甚至上百亿的金融量，也就不足为奇了。显然，它已成为美国机构投资者和散户的重要投资工具。本文还运用了CAPM模型对EREITs的进行了收益分析;运用马柯维茨资产组合理论对EREITs在投资组合中的分散化作用进行了理论说明。　　在第四章中，探讨了包括房地产信托、基金等在内的几种创新的金融方式。房地产（信托）证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券投资，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。它主要是利用信托财产的独立性原理，完成基础资产的风险隔离。基本思路是，委托人（即证券化基础资产的原始权益人或发起人）通过将基础资产设定为信托财产，将证券化基础资产移转给受托人持有，然后由受托人（或委托人）向投资者发行优先级信托利益券，或向投资者出售优先级信托利益份额或其他合同权利。　　由于房地产信托可以为我国的房地产开发企业提供可靠的资金循环保障机制;可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置;可以为投资者提供又一具有高回报、低风险性质的投资渠道的作用，且房地产信托在我国一些大城市中已有不少成功案例，是目前比较可行的金融方式，因此配以多个案例，作为重点进行介绍。但在我国发展房地产信托的风险也是不可忽视的。这些风险包括:赔偿风险、项目风险、操作风险、政治风险等。　　房地产基金在我国尚无成功的先例，因此，本文在对房地产基金的概念、运作、积极意义进行简介后，仅就其在我国发展的环境进行了理论分析。房地产基金属于产业投资基金范畴，专门投资于房地产行业的基金就称为房地产产业投资基金，即房地产产业基金。大力发展房地产投资基金可以为投资者提供一个良好的投资渠遂;可以使很多陷入困境或将要遇到资金问题的开发商得以将项目顺利完成，降低企业筹资成本，减少企业财务负担;可以促使房地产企业优胜劣汰，有利于我国房地产行业获得更加健康的发展等。展望未来，本文认为目前我国房地产业的金融需求量大，投资者对风险结构较低的金融投资产品的需求量大，政策和法律环境方面也具备了一定的可行性。因此，本文对在我国设立房地产基金的前景持乐观态度。　　在本章的最后介绍了一个案例，即万达集团用多元化的融资方式为“订单地产”进行融资。尽管其融资方式创新处不多，但万达突破了大多数开发商“卖住宅”的模式，采用了先做商业房地产开发，进而以出租为主要方式进行经营的新型开发、经营模式，取得了良好的经营成果。　　在结尾部分，强调了本文的写作背景和写作意义，并提出政策建议。　　由于时间和所能收集到的资料的限制，本论文的错误和遗漏在所难免，欢迎大家批评指正。