从历史上看,住房改革开始于1988年修改宪法,并在1998年实现住房分配彻底货币化,城市由“先生产后消费”向“集体消费”的积累方式转变。但由于住房供求关系失调,造成价格飞涨,以及相关的动拆迁纠纷和侵占耕地等问题,影响到国家的可持续发展,因而调控房地产在所必行。所选用的政策工具包括土地、金融、税收与补贴、保障与动拆迁以及行政管制等领域。这些政策要么干预供给,要么干预需求,具体可分为非物质和物质两方面。从物质层面来考虑,政策通过影响政策性住房和市场驱动的商品房开发行为实现调控。政策性住房由政府主导,但受到级差地租的反馈作用。市场驱动的商品房有着内在的资本最大化逻辑,总趋向资本收益率最高、循环最快的区位,但也受到市场竞争结构、空间交易成本约束。调控时,开发企业将可在中心与外围、开发再开发、规模零散、扩大再生产与经营存量等选项间自我调整。从行为主体上说,政府、企业和居民的三方博弈影响着住房开发及其价值实现。上海城市规模大、空间分化明显,利于观察住房开发行为变迁。研究中通过2001-2006年上海19区县住房开发的案例分析,总结空间分布特征为中心城区楼盘数量规模均小,中心城区边缘的总量大规模大,外围开发数量多规模小。上海住房开发集中度高、企业的市场势力大、本地化特征强,显示出垄断合谋的特征,阻碍住房的扩大再生产,不利于市场竞争,消释了宏观调控绩效。因而,住房问题症结不在于房价上涨,而在于默许共谋和本地化垄断所造成的市场竞争和宏观调控的双重失灵。在复杂的城市世界里,住房受到固有规律和外生宏观调控的干扰,也受到物质、政治和经济环境的制约。从物质层面来说,城市空间结构、交通方式和土地存量影响着增量开发对于整个格局的作用。政治上,中央决策思路,以及各项制度安排,影响着政策传导。经济上,全球化以及资本收益率决定了资本供给,而有效需求和市场结构也是重要制约。最后,不完全信息、机会主义和有效违约等固有缺陷,也消释着调控绩效。因而扩大土地有效供给,降低市场准入门槛和降低交易费用,促进扩大再生产和有效竞争,才能提升调控绩效。