从1998年我国实行住房体制改革以来,随着城市化进程的加快,房地产业取得了长足的发展,房地产价格、房地产开发投资额、房地产贷款额都有了大幅度的攀升,与此同时,社会上便出现了房地产是否过热、是否存在房地产泡沫以及房地产是非功过的争论。在这个进程中,国家也制定了多项宏观调控政策,包括2003年的“121号文件”限制流动资金贷款、提高房贷门槛;2006年的完善住房保障体系的国六条以及2007年的一年内五次加息、提高第二套房首付等措施来限制房地产投机,防止出现房地产泡沫。2007年末社会上出现了房地产价格“拐点论”,有了泡沫开始破裂的言论,正是在这种背景下,本文针对北京这个特定的房地产市场是否存在泡沫状态的问题进行实证研究。本文由五章组成。第一章绪论,论述本文选题的背景、意义和研究的基本思路。第二章介绍了泡沫的基本理论,理清了泡沫和房地产泡沫的基本概念,区分了泡沫经济和经济泡沫、房地产过热和房地产泡沫。并给出了房地产泡沫的形成和演变机理。第三章介绍了目前学术界关于房地产泡沫实证研究的理论。包括房地产泡沫的检验方法和测度方法,并对房地产泡沫的测度方法进行了分类和评价。在第四章,以北京房地产市场为例,对房地产泡沫进行了实证研究。首先采用简单指标法,选取房价上涨幅度与GDP增幅之比、房价收入比、商品房空置率、房地产开发资金中国内贷款占开发总资金比例四个指标对泡沫状态进行初步的判断,然后采用单位根和协整检验方法对是否存在泡沫进行检验,最后,采用因子分析的方法建立了房地产泡沫测度模型,用以计算房地产泡沫测度指数,并且给出了房地产泡沫正常运行区间,以判断房地产泡沫的状态。第五章根据实证分析最终得出了北京房地产市场存在泡沫,但是并不严重的结论。在此基础上给出了相应的政策建议。