本文通过对商业地产全过程的风险规避的探讨，最终聚焦于产品证劵化的风险控制，以达到科学决策获得理想收益的目的。　　商业是以买卖方式使商品流通的一种积极的活动，房地产是指房产和地产的总称，是指土地以及其地上永久与非永久的构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。　　商业地产是一项高收益、高风险的投资活动。特别是持有型商业物业，因其需长期经营，具有相当的商业风险。持有型商业地产的证劵化，对于建立良好的退出机制，规避风险获得收益是一条非常有效的途径。　　商业地产证劵化的风险控制，不仅需关注于证劵化产品的阶段、更贯穿在商业地产策划、开发、招商、运营的全过程。商业地产，按照产权所有来进行区分，其经营模式大致可分为出售产权与不出售产权两类，不出售产权的经营模式是商业地产发展到成熟阶段的必然产物，也是发达国家商业地产经营的常规模式，本文将重点探讨这种模式。　　商业地产投资规模大、投资回收期长，对资金要求尤为突出。一般而言其经营需2-3年的过渡期，需要雄厚的资金准备。因此商业地产开发商，除了必须具备的技术能力、管理经验等常规能力外，较强的筹措资金能力和使用资金的本领也是至关重要的。妥善处理好开发融资已成为商业地产开发企业的重中之重。投资和风险如同一对孪生兄妹，与生俱来，密不可分。因而，必须在结构上去控制商业地产的投资风险。风险管理的前提是科学有效的分析风险。科学分析风险并加强风险管理则是商业地产健康发展的必由之路。在商业地产开发过程中，开发商的理性判断、决策与开发，商业管理公司的成熟运作均是保证项目达到预期经济目标的决定要素。　　资产证劵化是拓宽地产融资渠道的一个新的工具性创新，将带动整个市场和体制的创新。商业地产证劵化将地产投资直接转化为证劵形态，可突破商业地产融资的瓶颈现状，带动整个资产证劵化的运作。资产证劵化把流动性较低，非证劵形态的一般地产投资转化为资本市场上的证劵资产的一种金融交易过程，从而使得投资者和商业地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证劵形式的股权和债权。资产证劵化是投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理与全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报的一种过程。资产证劵化主要的目的则是通过分红的形式与投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。按照国家的有关规定，任何资产证劵化都要通过银监会和证监会规定的合法渠道，目前国家对资产证劵化的态度是鼓励的，但要通过合法途径监管程序，正规的房地产基金要走信托通道，正式发行信托，有担保机构担保，然后通过银行渠道发行。我国目前尚没有专门针对资产证劵化的税法规定，因而资产证劵化的税收缴纳遵循一般的税收法律制度。　　资产证劵化理论事实上在我国处于刚刚起步的阶段，需要在政策、法律、税收等多方面给予完善和支持才能得以大力发展。而商业地产证劵化产品的风险规避，需要在商业地产产品本身的策划、建设、运营以及证劵化的全过程中均加以关注、研究和考量，才能达到预期的目的。由于投资行为与风险相伴而生，资产证劵化应用于商业地产融资过程中本身就是一种尝试与探索。因此，必须以系统工程的角度来全面、综合、系统、深入地研究与探讨资产证劵化的风险分析与控制，才能完成规避风险的目标。