房地产业作为关系国计民生的支柱产业,自1998年改革之初便备受世人的瞩目,而政府的宏观调控更是在其发展历程中发挥了重要的影响。政府通过土地控制、利率调整、税费增收、信贷条件、保障房供给等手段进行多方面的调控,但调控结果始终不尽如人意。鉴于地方政府在房地产业中的利益诉求,中央的调控政策在执行中可能会出现偏差；若公众对调控政策缺乏信任,是否会有损政策效果,甚至出现反方向推波助澜的作用呢?而公众的负面预期,是否会进一步的恶化政府声誉,使得政府的政策方向更加波动呢?根据声誉理论,市场经济中宏观调控政策的可信度影响着公众预期以及公众对政策的反应程度,反过来又对政府的决策及政策的最终执行效果有着重要影响。将声誉理论应用在具体的产业方面,考察政府声誉对房价的影响、弹性以及对政策本身的制约,是本文的创新之处。本文通过文献综述对声誉理论的研究脉络进行梳理,建立声誉机制模型从理论上加以证明,开展计量方面的实证检验,配合实践经验研究,得出结论认为：房价增速主要由前一季度的土地交易价格增速、前一季度的货币发行量增速、本季度的城镇居民收入水平增速以及政府的声誉决定。以按揭贷款利率优惠政策来衡量的政府声誉能够较快的影响公众预期,进而影响相关政策的执行效果。但是,房价与优惠政策逆向而动说明,前期政策的执行效果构成了市场对政府声誉的判断,在理性预期的假设前提下,前期抑制无效会导致本期鼓励无效,而本期鼓励无效又导致下期抑制无效。此外,政府声誉对房价的影响随着时间推移而越发显著,政府声誉稍作偏离便会逐步恶化,调控越发艰难。因此,政府应注重声誉建设,强调政策的稳定性与可预期性,减少贯彻环节的利益冲突,关心中低收入人群以获取民众支持,树立金融监管的威慑力,变“危机处理”为高瞻远瞩的中长期规划,增强政策透明度和数据可靠性,鼓励公众参与和舆论监测。