近年来,房地产行业对国民经济的影响力不断上升,成为了热点投资领域。随着房地产市场价格震荡上行,行业风险不断积累,同时,市场呈现出逐渐由增量向存量市场发展的特点。REITs产品能够一定程度降低房地产企业杠杆,增加地产融资渠道,缓解银行体系房地产行业的信贷风险。此外,房地产金融产品能够丰富投资者选择,受到了监管机构的大力支持。论文首先对REITs产品的概念、类型、优势特点、运作方式等进行介绍,并和国外REITs市场发展情况进行比较,从各方面探讨我国REITs发展背景、目前存在的法律障碍和制度上的缺陷等情况。从实践情况来看,我国REITs相关法律法规及配套税收优惠不完善、REITs产品退出机制不明确、专业人才缺乏情况、优质资产缺乏等问题制约了REITs快速发展。论文随后分析REITs产品中投资者面临的风险。主要从宏观、中观和微观三个角度展开,着重分析REITs产品投资者面临的宏观环境风险、房地产市场风险、REITs项目运营过程中的相关风险。在针对REITs产品发展模式以及潜在风险进行理论分析的基础上,本文创新性地以兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金(REIT)资产支持证券为研究对象,探讨和分析目前我国REITs产品基础资产考虑要素、产品交易结构和设计思路,以及投资者选择产品时应考虑的相关风险。通过与相关案例进行比较,丰富论文的研究成果。REITs产品的快速发展即是金融环境大繁荣的产物,也是丰富我国金融创新的重要产品。通过前文对REITs的理论分析和案例分析,本文也提出了一些具有针对性的建议。一是尽快完善国内REITs的法律法规,尤其是完善税法,明确税负标准。二是建立行业标准,促使物业持有人或运营方提升标的物业的质量,增加未来现金流的持续性和稳定性。三是建议提升人才的培养机制,培养拥有房地产、证券、资产评估、法律、会计等多领域的复合型人才。