2008年以来,中国房地产市场持续低迷,商品房成交量急剧萎缩,但房价依然维持高位,中国房地产业处于量缩价高的困境。目前,中国的房地产市场处于多方博弈的状态:房地产商坚持房价不下调,而一些地方政府各种或明或暗的“托市”、“救市”的政策,让房地产商在资金链紧绷的情况下有信心坚持不降价卖房;对于大部分购房者而言,过高的房价超过了他们的消费能力,他们在急切地等待房价下调到他们能够承受的价位;对于地方政府而言,房地产市场低迷,意味着税收减少,财政吃紧,房价下降的同时,也意味着地价会跟随下降,地方政府与房地产开发商在一定程度上已经成为共同的利益攸关方;中央政府最近几年不断出台稳定房地产市场的调控政策,但效果甚微,这其中地方政府的“不配合”就是很大一部分原因。1994年中国财税体系实施分税制改革后,地方政府的财权与事权不对称日益凸显,其在既定约束激励机制条件下,迫于财政压力、辖区间竞争和政绩显示的压力,追求GDP增长来达到增加财政收入以完成事权。而现行关于土地的一系列法律法规和政策为地方政府以土地生财大开方便之门,形成所谓的“土地财政”;并且其利用垄断的土地资源和掌握的其它资源参与房地产开发获取双重利益。本文首先描述了中国房地产市场的运行情况,分税制改革的背景、具体内容及对地方政府行为产生的影响;其次,本文详细阐述了土地财政的运行机制,通过对上海房地产市场的实证研究,得出土地财政对房地产市场造成的影响;然后,本文对土地财政的缘由及地方政府相关行为进行了详尽分析,得出分税制改革后地方政府的财权与事权不对称及其面临的约束激励机制变化是造成目前房地产业困境的重要原因;最后,文章研究的目标是通过合理的机制设计来约束地方政府行为,改革财税体制、合理划分财权和事权、改革地方官员考核体系、将征收土地出让金改为征收物业税、阻断地方政府的卖地机制,改变“土地财政”现状,解决目前的房地产业困境。