自2007年始于美国却席卷全球的金融和经济危机爆发以来,中国房地产市场因内外交困,自2008年开始全国绝大部分城市房价开始走低,同期各地房地产市场成交量也不断萎缩。2008年全年全国房地产土地购置面积同比下降8.6%,全国商品房销售面积同比减少19.7%,销售额同比减少19.5%。2009年我国房地产业将走向何方,政府如何在内需不足情况下合理引导和鼓励房地产投资和消费,房地产业能否成为支撑经济复苏的重要支点,这些问题都成为社会各界人士和很多经济学家关注和讨论的焦点。然而,中国经济要想率先复苏,其首要条件是房地产市场能够平稳发展,房地产市场的平稳发展即防止房价大起大落,即防止出现房地产泡沫和泡沫破裂现象。因此本文在传统房地产泡沫理论基础上,从实物期权的视角去分析房地产泡沫形成和破裂原因,从而给我国政府经济振兴计划和未来的房地产市场宏观调控起到积极的参考作用。要想深入研究房地产泡沫,就必须看清房地产价格的本质,而房地产价格本质又是由房地产的两重属性决定。房地产兼具消费和投资性,这就决定了其作为普通商品的“物质属性”和作为金融产品的“资产属性”,而这两重属性也决定了房地产价格是商品价格(基础价格)和金融价格(资产价格)集合体。基础价格由社会基本经济层面决定,即供给和需求(包括居民的自住性需求和改善性需求)决定基础价格。当居民购买房产时,他实际上也买入了一个看涨期权,这份期权给予他在未来价格上涨时出售该房屋的权利,若未来价格并未上涨,则居民可以选择自住用途。而这部分期权是基于实物资产上,是一种实物期权,因而这部分的金融价格受到居民对未来房地产价格走势预期的影响。因此,本文认为在房地产价格中包含实物期权的价格,房地产的基础价格由经济基本面决定,波动并不明显,整体呈上升趋势,而期权价格受到各种因素尤其是居民预期的影响,因此波动较大,最后会导致整体房地产价格出现大幅波动。再者,当经济形势好转时,居民对未来普遍持乐观态度,居民良好的预期会导致期权价格不断上涨,从而形成价格泡沫;而当经济受到不良冲击时(如经济或金融危机),则居民预期又会出现大的逆转,期权价格大幅降低,导致房地产价格猛跌,房地产泡沫破裂。若居民预期未来房价会下跌,他就选择不进入该市场,除非出售者愿意降低房价以弥补购房者未来损失风险,这时就表现为房价大幅降低,房地产面临泡沫破裂风险。本文先从实物期权理论上进行分析房地产泡沫形成原因,再基于美国1970-2007共37年的社会经济和二手房市场数据进行数理分析,分别用多元线性回归模型和实物期权模型分析美国二手房市场是否存在实物期权价格,并计算其期权价格大小。模型结果表明,美国二手房市场价格中包含期权价格成分,并且这种期权价格波动很大,是美国房地产出现泡沫和泡沫破裂的重要原因。最后,把该理论和模型结果应用于中国房地产市场,并对中国未来房地产市场宏观调控提出了建设性意见。期权的价格会随着市场预期的变化而发生波动,所以政府调控的重点就在于如何有效影响市场预期,并合理引导市场混乱的预期,使其向稳定方向发展。如何有效引导市场预期,并防止因预期无序和大幅波动而带来房价的大幅波动则成为未来政府宏观调控的重点。具体的实施措施有,建立有效的信息发布平台,提高政府工作的效率和可信性。