房地产是我国国民经济的重要支柱产业,与民生建设密切相关。近些年来,“房价上涨过快”问题一直困扰着房地产市场的发展。2003年以来我国政府相继出台了一系列政策措施,保持房地产市场健康发展,避免因房价过快上涨。然而,政府出台的房地产宏观调控政策大多仅在一定时段内发挥效用,在一定时期,房地产宏观调控效果与调控目标极不相适应,调控政策不能达到政府预期效果,使得房价或房价涨幅的下跌多是暂时的、浅幅的,房地产上涨过快的问题并未得到根本性的有效解决。房地产市场宏观调控的相机决策性有时甚至还加剧了房价的波动和房价上涨。造成这种结果的原因是多方面的。基于预期理论,本文对这一现象以及现象背后深层次的原因进行了深入分析,并基于研究结论,对我国房地产的调控政策实施提出了有意义的建议。本文的主要观点：预期在经济学中从本质上来说就是对与目前决策有关的经济变量的未来值的预测。由于现在所有的经济决策实际上都涉及以现在采取的行动取得未来的不确定的报酬,因此对未来的预期在决策中是至关重要的。而房地产市场的垄断性质以及兼有社会属性和资本属性的行业特征,就决定了预期在房地产市场决策中的重要地位,行为主体的预期与房地产市场运行尤其相关。在我国现行经济体制下,土地归国家所有,国家垄断土地一级市场,房地产建设用地、建设用途以及建设规划和项目实施等均由政府审批决定,房产市场中供求双方的决策行为也都受到政府宏观财税和金融政策的决定性影响,因此,政府政策在房价预期形成过程中发挥着主要的指导作用。而公众预期与政府政策的预期指导二者的不协调正是导致房地产市场脱离理性、“房价只涨不跌、房价越调越高”的主要原因。同时,在基于理性预期的分析过程中,本文发现,理性预期的假设在现实中无法实现：各预期主体之间的信息无法达成完全一致；公众所获得的信息也是不完全的；公众在形成预期的过程中无法实现完全理性,只能做到有限理性。因此,简单的运用理性预期模型无法解决我国房地产宏观政策调控有效性的问题。为此,本文进一步发展了理性预期。由完全理性拓展为有限理性,即准理性预期模型。并借助该模型对宏观调控政策进行了有效性的分析。本文的研究思路如下：1、综述预期理论及其对宏观经济、房地产市场的影响方面的国内外已有研究；在此基础上,本文基于预期理论的传导机制,通过对美国的次贷危机的发生过程及原因的深层剖析,探讨了房地产价格形成过程中,公众预期的重要作用。在此过程中,发现影响预期的关键因素在于政府的经济政策。2、本文进而转向中国的房地产市场。通过对中国房地产近六年的发展历程的梳理,发现中国房地产价格严重受到中国政府的政策影响。并且,与美国的不同之处在于,中国的房价预期的形成更多地受到政府房地产调控政策的直接干预。并且,本文借助于对北京房价数据,对房地产调控政策进行了阶段划分。在此基础上,对每一阶段,政府的调控政策的预期指导、传导过程、以及预期形成效果进行了深入的分析。从中发现中国房地产调控政策的有效与否的原因所在。3、通过对理性预期模型的发展,本文开发了房地产市场的准理性预期模型。基于此,本文借助实证分析方法,对具有典型意义的房地产调控政策的有效性进行了实证分析,进一步证明了前一部分的分析结论。通过分析,本文得出如下结论：1、本文验证了我国房地产市场的价格变动主要受公众预期影响。大量研究发现房地产市场价格变动不仅受流动性、居民收入等经济基本面因素影响,预期也是解释房价的一个主要因素。由于信息不完全和信息不对称,政策实施后公众的预期并不稳定,也不一定会朝着政府所希望的方向发展,公众预期往往容易加剧房地产价格波动或强化某一变动趋势。尤其在我国近几年的房地产市场中,公众预期已成为了影响房价的最主要因素。2、借助准理性预期模型,用于房地产宏观调控政策效果的分析。通过对理性预期模型的模糊化,形成了准理性预期模型,更好的解决了信息不对称、信息不完全的问题,使得分析结果更符合现实情况。在此基础上,我们才可以更准确、更可靠的分析调控政策的有效与否。3、本文深入分析了房地产调控政策、公众预期、及房地产价格之间的传导机制。特别分析了调控政策的有效与否。本研究发现,房地产调控政策的效果并不总是有效的。有效与否受到该政策影响公众预期形成效果的影响,只有能够使各主体形成共同预期的政策才更容易产生效果。而公众形成共同的预期,在很大程度上,要求政府的调控政策具有明确性、持久性和公信力。只有如此,才能够使公众建立起对政策的信心,才会更愿意接受政策预期引导,形成真实的预期,并进而反映在房地产价格的波动上综上所述,本文的创新之处在于：1、理性预期理论的局限性阻碍了其对我国房地产价格及房地产调控政策的分析能力。本文通过模糊化,借助于准理性预期模型,对理性预期模型进行了完善。并基于该模型对我国房地产价格进行了实证分析,这是对理性预期理论的进一步补充和完善。2、对预期影响房地产价格的传导机制进行了细致的分析。这在以往的研究中并不多见。已有研究经常将传导过程视为黑箱,不做研究。然而,只有深入分析传导机制,才能更好地理解在中国,房地产宏观调控政策的效率问题。本文试图在这个方面进行有意义的尝试。3、本文从预期理论的角度对我国房地产宏观调控政策的有效与否进行了深入分析,特别分析了政策无效的原因。这对于我国今后房地产政策的设计、实施以及促进房地产市场的健康发展都具有重要的实践指导意义。