物业服务企业的违约责任研究

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2010年第二次全国经济普查数据结果显示:我国物业服务行业营业收入首次超过了娱乐、旅游等传统优势服务行业。伴随着物业服务业的飞速发展,物业服务纠纷也日趋凸显。由于物业服务企业与业主之间信息以及经济实力的严重不平衡,物业服务企业的违约责任问题成为了物业服务纠纷中最复杂、也是最难判定的一个焦点。为了规范物业服务企业的经营行为,缓和其与业主之间的矛盾,2003年国务院颁行了《物业管理条例》。之后为了进一步明确物业服务的权责关系,面对物业服务纠纷日益增多且日趋复杂的情况,2007年8月,国务院修订了《物业管理条例》,对物业服务关系、业主大会的责任等都作了新的界定。2009年5月最高院发布了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,各地方政府也相继颁布了有关调整物业服务企业与业主法律关系的法规,都旨在更加有效地规范物业服务市场的运行。但是在物业服务企业的违约责任的规范方面仍存在着诸多的问题与不足,如在物业服务企业的违约诉讼中,业主大会与业主委员会是否可以以自己的名义代表小区全体业主提起诉讼?物业服务合同的性质到底该如何看待?如何界定物业服企业安保责任的界限?如何看待业主与物业服务企业之间有关车辆保管的约定?等等;正是在这样的一个大背景下,本文选取了物业服务企业的违约责任作为研究对象,攫取其中在理论与实务中争议比较多的问题重点讨论,以期能对相关问题的解决提出一些方案。本文除引言外主要分为四个部分,约2.4万字。第一部分主要是通过对物业服务企业违约责任的法律特征、构成要件以及物业服务合同的相关理论等进行阐述,概述了物业服务企业违约责任的基础理论。第二部分分析了物业服务企业违约责任的相对诉讼主体。业主、业主大会、业主委员会及非业主使用人四者在物业纠纷诉讼中的诉讼主体资格历来是物业服务纠纷案例中讨论的焦点。这一部分通过分析四者的法律地位以及四者是否能作为正当当事人的法理基础,阐述了在物业服务企业违约责任纠纷诉讼实务中如何认定它们的主体资格。第三部分是对物业服务企业违约责任的类型化研究。本部分也是本文的核心部分。通过对物业服务企业违约情形进行细化,本部分挑选了实践中最有争议、也是最难判定的四种违约情形进行仔细分析研究,明确了在这四种情形下物业服务企业的违约责任如何界定。第四部分是我国物业服务企业违约的预防。通过对美国、日本等国外发达国家物业服务制度的介绍,阐述了我国物业服务企业违约责任的不足与预防。本文从物业服务企业违约责任的基础理论入笔,对物业服务合同、物业服务企业违约诉讼的主体、违约类型、相关制度的完善等有关理论、实务问题作了多方面的阐述。特别是通过各种渠道收集、研读了众多的有关物业服务服纠纷的案例后,归纳出了实务中争议最大,审理难度最高的四类物业服务企业违约类型进行了系统分析。由于篇幅有限且笔者能力的限制,有关物业服务企业违约责任的许多问题还有待深入研究。
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