在房价过快上涨的背景下,国务院陆续出台了“国十条”“新国八条”等房产调控政策对房地产市场进行规范,之后各地方政府也相继出台了适用于其管辖范围内的房产调控政策。这些政策的出台导致许多房屋买卖当事人出现了不同程度的合同履行障碍。例如,有的购房者因购房资格受限或是不再具备购房资格而难以继续履行合同,有的购房者因首付款、房贷利率提高而出现资金上的履约困难,还有的购房者因无法获取银行贷款不得不要求解除购房合同等。本文主要针对限购政策,即对购房者的购房资格限制引发的房屋买卖合同纠纷进行研究,并以成都市司法实践为例,探讨成都市法院在处理此类纠纷时的裁判思路的合理与否并提出相应的改进建议。本文第一章为引言部分。在“研究问题”一节中,提出了拟探讨的主要问题是众多房产新政中的限购政策对房屋买卖合同效力及履行产生的影响,并结合成都市法院对该类案件的大体裁判思路进行了分析。但是无论在理论界还是实务界,对此类案件的处理一直存在争议,故在第二节“国内外研究现状评述”部分对现有的不同观点进行了整理归纳。最后,本章对该问题的研究背景、研究意义、研究方法做了简要阐述。第二章介绍了成都市近年来限购政策的出台背景及内容,并分析了限购政策出台对房屋买卖合同效力的影响,由于政策非法律,故该类合同不因违反限购政策而无效。同时本章还对该类合同于履行之中遇限购政策出台是否应当适用不可抗力原则、情势变更原则、法不溯及既往原则进行了逐一梳理,得出的结论认为,在适用法不溯及往原则判令合同继续履行的同时结合具体案件情况适用情势变更原则变更或解除合同,这样做比同时适用不可抗力原则解除合同更为合理。第三章通过对七个与成都市限购政策相关的房屋买卖合同纠纷典型案例进行分析,总结出了成都市法院现有的大致裁判思路为:“房屋买卖合同不因违反限购政策而无效,在限购政策出台前已经办理网签手续或确有证据证明房屋买卖合同签订于限购政策出台之前的,依法不溯及往原则判令房屋买卖合同继续履行,若不符合上述条件则以双方合同约定解除条款或不可抗力原则判令双方合同解除。”本章一方面对此裁判思路的合理性进行了分析,认为法不溯及既往原则的适用在最大程度上保护了当事人的信赖利益,而不可抗力原则能够主动适用且无程序上的限制,有利于提高司法效率。另一方面,本章提出了此种裁判思路所引发的问题。例如情势变更原则在审判实践中被架空;双方当事人或利用现有裁判思路的法律漏洞实施证据造假行为;个别案件在此裁判思路下判决结果有失公平。第四章主要针对上述司法实践中出现的问题提出了相应的改进建议。一是为情势变更原则在立法中的完善和司法中的适用提出了建设性的意见;二是希望法官在审理该类案件时,针对没有办理网签却有证据证明房屋买卖合同签订于限购政策出台之前的情况应当加大证据审查力度;三是提出在审理案件时,法官应当坚持具体问题具体分析,避免一刀切式的裁判思路给一方当事人的利益造成过度损害,产生利益失衡的后果。总体而言,本文首先对限购政策的属性,以及其对房屋买卖合同效力和履行的影响进行了理论上的分析。一方面,本文认为限购政策属于政策的一种,与其相违背并不会导致房屋买卖合同无效;另一方面,本文认为,依据法不溯及往原则判令合同继续履行的同时结合具体案件情况适用情势变更原则变更或解除合同,这样做比同时适用不可抗力原则解除合同更为合理。其次,本文结合成都市因限购政策引发的房屋买卖合同纠纷案例,总结出了成都市法院目前对该类案件的大体裁判思路,在对此裁判思路进行合理性分析的基础上指出了其存在的问题:情势变更原则在实践中被架空、引发证据造假行为、个别案件裁判有失公平。最后,本文针对上述问题提出了完善措施和建议:一是为情势变更原则在立法中的完善和司法中的适用提出了建设性的意见;二是应加大证据审查力度;三是应坚持具体问题具体分析,避免一刀切式的裁判思路给一方当事人的利益造成过度损害。