我国的高新区是改革开放的产物,自上世纪八十年代以来,许多城市相继规划建设了高新区,逐渐成为展示城市风采的金名片,推动了我国经济发展和城市化进程。近年来,高新区面临调整升级的压力,同时建设用地供应日趋紧张,因此转型过程中不仅需要关注规模,更需要关注用地结构优化。高新区用地结构复杂多样且变化较快,土地利用具有强烈的辐射效应,用地结构的变化会反映到城市的功能中,用地效益又取决于城市功能的完备程度。因此从用地结构与用地效益角度研究高新区发展现状和发展趋势具有较大的理论与现实意义。本研究以杭州高新技术产业开发区为例,结合规划及实际情况将其发展历程划分为:萌芽、快速发展、调整转型和成熟发展四个阶段。阐述杭州高新区不同阶段用地类型变化,着重分析用地结构变化规律、特征和存在问题。杭州高新区用地结构变化规律为:一是用地总面积不断增加,建设用地规模扩张速度较快。二是用地类型逐步丰富,居住用地、公共服务用地的占比逐年增加,并呈现持续增长的趋势;工业用地的占比先增后减,并呈现逐年减少的趋势;高新技术产业用地和商服用地规模较小。三是用地结构愈发均衡,功能单一利用模式优势不在,需要更加优化的用地结构。通过德尔菲法确定用地效益评价指标及权重,借鉴TOPSIS模型,采用指标评价法,对杭州高新区用地综合效益做出了评价。通过计算发现:2013-2018年高新区的经济效益、社会效益、生态效益总体均呈增长趋势,略有波动;综合效益呈平稳上升趋势。经济效益增长最多,由0.441增长到0.829,高新区用地规模的扩大带来经济效益的明显提高。社会效益逐年增加,社会效益由0.582增加到0.826,说明高新区发展态势比较好,生活质量提高。生态效益虽然增长最小,但是总体效益很高,高于同类区域用地标准效益。文章借鉴国内外高新区发展经验,基于实证研究结果,总结杭州高新区转型发展的对策建议:一是合理配置存量土地资源,优化建设用地布局。二是完善用地结构,提高建设用地利用效率。三是推动存量土地二次开发,提高用地效益。四是强化功能用地适度混合,完善高新区城市功能。五是合理布局生产、生活、生态空间,推动产城融合发展。