近年来“房地产热”备受民众关注,投资者热情稳增不减,而真正理性有效的投资行为才能为房地产企业提供可持续发展的充足动力,扩大经济效益规模。因此,投资决策的失误可能导致企业退出市场,甚至降低整个社会资源的配置效率。而投资与融资又密不可分,两者的关系一直是学术界研究的重点和热点,目前大多数学者的研究多集中在债务融资的整体规模以及期限长短方面,且研究结论有所差异,究其原因主要是相关研究没有对债务融资的来源异质以及不同行业背景特征没有详细划分。因此,本文选取具有资本密集型特征,并且对外部负债融资依赖较大的房地产企业为研究对象,具有十分重要的现实意义。本文首先对其投资现状进行分析,接着将外部负债融资细分为金融机构借款、商业信用借款、发行债券借款,最后引入异质性程度,分别研究其对过度投资的约束作用差异。本文在委托代理理论、融资约束等理论基础上,通过大量阅读相关文献,最终选用2010-2015年的共139家房地产企业作为研究对象,对该行业的投资现状进行分析,接着并以残差值大于零的数据作为被解释变量,验证现金持有量与过度投资的正相关关系,最后引入外部融资的异质负债与异质的程度,探讨其对房地产企业过度投资的治理效应是否存在差异。结果显示:(1)现金持有量与过度投资存在显著的正相关关系。(2)金融机构借款能够发挥较好的约束作用;而商业信用借款和债券借款均不能约束过度投资的行为。(3)债务来源异质性能够较好的发挥治理作用,对现金持有量与过度投资的正相关关系具有反向调节作用。最后,基于上述结论提出治理房地产上市公司过度投资的相关对策与建议,如公司应结合自身实际情况制定现金管理和融资计划,地方政府应强化债务融资的约束作用,以及稳定房地产投资的长期机制。本文的结论对探讨负债的相机治理效应被扭曲的原因,以及房地产上市公司如何完善其现金管理制度和投融资结构的设计具有一定的启示意义。不仅丰富了研究房地产行业投资的相关文献,也为减少企业的非效率投资提供了参考意见。