中低收入者的住房问题是攸关经济发展和社会稳定的大事,也是我们国家“十二五”规划的题中之意,其重要性不用赘言。自1998年房改以来,我国政府大力发展商品房市场,保障性住房建设一度进入暂停状态。房价在市场化改革中日趋攀高,现今高企的房价早已远远超出了中低收入人群的购买能力。与此同时,银行为降低风险,对住房抵押贷款做出了较高的首付比和贷款利息规定,并且不愿意为中低收入人群提供无担保住房贷款。高房价、贷款难,中低收入者的购房难题越来越突出。而住房是每个公民生活的必需品,具有不可替代性,所以住房问题至关重要。它关系到社会和谐稳定,是体现社会主义公平的民生大计,是政府职责的应有之义。面对住房问题,政府到底应该怎么做才是有效的,这可以从理论分析中寻找问题的根源并找到解决问题的方法。本文从信息经济学不对称信息理论的角度出发,找到中低收入者贷款难的根源在于信贷市场上信息非对称分布。非对称信息状态的存在,导致了银行的逆向选择行为。解决这个问题的方法是建立政府担保机制。通过政府担保为中低收入者信用增级,增加有效信息,实现借贷双方的合作共赢。此外,本人还从福利经济学的角度分析了政府担保的作用机理。政府担保可以通过改变借贷市场的初始信用水平,实现了信贷市场的帕累托改进,增加了社会福利。这是本文的闪光点之一。此外,还可以在其他国家的相似经历中寻求经验。中低收入者住房问题是各国政府都会面临的社会问题,由于经济发展历程的不同,西方发达国家较早经历这个问题。他们采取了有效措施,取得了较好的成绩。其中美国、加拿大是采用政府担保模式最为成功的国家。美国是最早建立政府担保机构、开展住房贷款政府担保业务的国家。20世纪30、40年代,美国正面临严重的经济危机,住房市场需求不足。为化解危机、振兴住房市场,美国政府先后建立了两个专门的政府担保机构即联邦住宅管理局和退伍军人管理局,为中低收入人群提供住房担保,以提高其购买能力。美国政府的这一举措推动了其住房市场的长足发展,促进了住房抵押贷款二级市场的发展和壮大,实现了为广大美国居民提供体面住房的夙愿,也给世界其他国家提供了宝贵的经验。美国的政府担保持续发展得力于建立了一套严格、系统的律法。所有担保相关行为、关系都有法可依,担保业务的开展就有章可循。加拿大紧随美国之后,建立了加拿大抵押贷款与住房公司。该公司仍然采取全国性公司的组织构架。略有不同的是,加拿大政府将抵押贷款与住房公司作为宏观调控住房市场的政策工具,通过保费设置和贷款额度、期限的调整,调整住房市场,平稳经济发展。亚洲国家中新加坡是把住房问题解决得最为成功的国家。新加坡建国之初,住房问题极为严峻,仅有9%的人口能够居住在像样的住宅里,高达40%的人口是居住在木板和铁皮搭建的简易居所中。即使住房问题如此严峻,新加坡住房发展局通过设立政府组屋计划,统一规划,以五年为一个实施周期,仍然有效的解决了住房问题,让85%的居民都居住在公共住房里。新加坡解决住房问题最大的特色是政府在整个住房计划中处于主导地位。政府不仅为居民购买和租住公共住房提供直接贷款和贷款担保,而且在公共住房的规划、修建、管理这整个过程中一直起着主导作用。通过对美国和加拿大、新加坡三国担保体系的梳理和分析,可以看到政策性担保在整个住房担保体系中起着不可或缺的作用。政策性担保可以弥补商业担保机构不愿为中低收入者提供住房抵押贷款担保的缺陷,实现了为中低收入者和银行在住房贷款领域牵线搭桥的功能,促进了两国住房产业的健康、稳定发展。由此可见,政府担保在住房抵押贷款中是不可或缺的,建立政府担保是有必要的。对美、加、新三国的住房问题解决模式做出比较分析之后,总结出我国可以借鉴的经验,这是本文的闪光点之二。在得出建立政府担保的结论之后,对如何建立政府担保进行探讨,并且提出具体的建议,包括政府担保机构的具体设置和经营运作,建立完善担保法律体系、监管体系、风险防范体系和其他配套措施等等。这是本文的闪光点之三。本文研究过程中,形成的观点可以概括为以下几点：首先,住房贷款政府担保机制是解决银行、购房者住房贷款市场信息不对称问题的最佳机制,也是社会福利最大化的最佳选择。它是以国家信用为基础的一种风险转嫁模式,与商业担保的转嫁方式相比,更具有信用增级的功能；在帮助中低收入贷款人提高信用等级、转嫁信用风险方面更符合我国目前的实际情况。其次,结合美国住房抵押贷款政府担保产生的历史背景和我国当前的实际情况,可以发现我国住房贷款市场正处于贷款难,违约风险大,流动性风险逐渐暴露的阶段。过高的首付以及收入与房价比过大,增加贷款者及担保人的负担和风险,致使广大中低收入者购房困难。两者具有相似之处,因此我国具备了建立政策性住房抵押贷款担保机制的条件。再次,依据对我国政策性住房抵押贷款担保机构总体框架的初步设计,政策性担保机构应为全国性的非营利性的国有独资金融企业；其贷款对象应为中低收入者；其最终目的是降低中低收入者的贷款门槛；其特定使命是辅助、落实国家住房政策。最后,建立和完善政府担保机制,不仅要建立完善的监管机制和风险防范机制,还要构建个人信用体系和担保信息共享体系等配套措施,防范风险,提高政策性担保机构的决策效率。此外其中涉及的一些问题仍有待于进一步研究。一、政府担保体系的构建是一个较为复杂的社会工程,需要多方面政策的配合和支持。本文的构建思路只是一个大致的轮廓,具体建立还需要更为详尽的研究和论证。二、政府担保的建立能否有效的解决中低收入者住房问题,很大程度上取决于政府担保机构能否长久的存在和经营下去。为此,担保机构要做好风险防范,监管部门要做好监管工作。美国次贷危机的产生提醒着我们如何做到有效监管?这是一个更为深刻的话题。