我国住房制度自1998年市场化改革以来,期间经历了爆炸式的增长。为遏制盲目投资、无序扩张和房价过快上涨,保障房地产市场健康有序发展,中央曾多次进行调控。然而,回顾十余年来的调控史不难发现,相当一部分调控政策并未真正达到目的。尽管房地产调控效果不佳的原因是多方面的,但其最核心的原因在于:作为政策执行者的地方政府同时既是被调控的对象,又是利益相关者。在房地产调控中,地方政府不断与中央政府进行博弈,造成政策扭曲、偏离和阻滞。本文以十余年来我国房地产调控为研究对象,运用博弈论的研究方法,首先分析从理论上分析在我国当前的政治体制下,在房地产调控中中央政府与地方政府的博弈格局和各自的利益诉求,探讨他们各自可用的支付手段和博弈策略,以及可能产生的影响,构建本研究的总体分析框架。其次,本文通过回顾十年来我国房地产调控的政策演变,从宏观层面回顾我国房地产的兴衰起伏,分析为应对房地产市场出现的各种问题,中央房地产调控政策的演变,并透视中央的政策目标和调控手段的变化。同时研究地方政府在执行房地产调控政策中的行为。在此基础上,分析中央和地方的互动对房地产调控政策执行情况的影响,并总体分析中央房地产调控政策目标的实现程度,以及对我国房地产市场发展造成的各种影响。再次,在对十年来我国房地产调控政策和调控效果总体分析的基础上,从中观角度,剖析在不同时期、执行不同政策的过程中,中央与地方政府博弈的具体目标、策略和效果,进而分析在不同阶段不同调控效果的原因,并探析部分调控政策失效或者失败的原因。最后,从未来更科学和更有效地房地产调控的角度,探析如何更加科学地构建我国房地产调控中中央与地方的博弈格局,包括利益分配格局、权力分享格局和责任分担格局等。如何出台更能够实现中央与地方利益均衡,并能够更精准进行调控的政策体系,以及如何更有效地规制地方政府,确保中央调控政策能够不择不扣得到执行的路径,试图提出具有可操作性的政策建议。