随着城镇住房制度改革的深化,房地产业在迅速发展的同时也存在着市场供求结构不均衡、产业绩效低下等问题。本文从产业组织角度出发,以西安市房地产开发行业为研究对象,在产业组织的理论框架内,以市场力假说和效率结构假说为基础对西安市房地产开发行业的市场结构、效率与绩效三者之间的关系进行实证分析,并建立模型分析影响西安市房地产市场绩效的关键因素。本文首先概括国内外有关市场结构、效率与绩效的研究成果,总结市场结构与市场绩效关系的相关理论及模型。其次,简要分析了西安市房地产行业现状,并重点从市场集中度、产品差异化以及进退壁垒等角度考察西安房地产开发行业市场集中度,得出西安市房地产开发行业为垄断竞争型市场结构,市场集中度相对较低,不存在过度垄断的现象,市场竞争环境良好,产品差异化主要表现为区位差异和品牌差异。然后,构建DEA模型对西安市房地产开发行业市场效率进行测算,西安市房地产业的整体技术效率处于中上水平,资源利用水平偏低是导致技术效率没有始终处于最佳状态的主要原因。接着对西安市房地产市场绩效进行分析,西安市房地产市场的平均利润率较高,房价收入比、商品房空置率偏高,较低的资源配置效率严重影响了西安市的社会福利水平,最后,对Berger提出的模型进行改进,用多元线性回归模型分析西安市房地产开发行业市场结构、效率与绩效的关系,结果表明市场力假说和效率结构假说在西安市房地产市场均不成立,市场集中度与行业利润率成反比,集中度的提高并不能加强市场绩效;纯技术效率和规模效率与行业利润率正相关,说明西安市房地产开发行业市场在一定程度上反映出具有效率结构假说的倾向,所以可以通过提高企业效率来加强市场绩效,并结合西安市房地产业发展现状提出政策建议。