房地产行业是国民经济的重要支柱,城市化的推进为房地产行业的发展带来了新的机遇。在现阶段房地产行业快速升温的情况下,国家出台了各项调控政策,旨在引导房地产行业的进一步发展。在“去库存”和“三道红线”政策实施的背景之下,房地产企业的发展速度逐步放缓,同样也影响了融资开发的进度,为保障企业竞争力、稳定现金流,需要对房地产项目的市场营销提出更高的要求。因此,文章以房地产行业作为研究的切入点,同时选择H公司地产N项目作为案例分析的对象,从实证研究的角度论证该项目在营销当中存在的问题,同时针对营销问题提出相对应的管控策略。一方面立足于房地产地域差异,将营销理论融入到发展实践,强化营销理论对行业发展产生的差异化指导作用,另一方面则是优化房地产企业项目营销策略实施,通过对外部环境的把握,结合自身情况,运用营销理论,制定出符合实际情况的营销策略,提高项目成功的概率。首先,本文探讨了H公司地产N项目面临的宏观和微观营销环境;其次,基于STP理论探讨了H公司地产N项目的市场细分、目标市场、市场定位;最后,运用4P理论提出H公司地产N项目的营销策略优化建议,并提出了相应的保障措施。研究发现:（1）在产品策略上,N项目需扩大装修交付优势、对户型优化整合并提升其园林园建的功能区设计可提升产品的竞争力（2）在价格策略上,通过利用竞品项目价格及客户关注参数等数据,加权计算出了具有竞争力的项目定价（3）在渠道策略上,充分动员线上推广和线下推广双重策略,线上渠道强调的是通过营销事件或社交媒体营销达到推广目的,并综合考了费效比的因素;线下渠道以拓客为主,制定详尽的地拓流程以保证推广效果（4）在促销策略上,通过“核心优惠点+4重优惠组合”再辅以价格保密的措施可提升销售成功概率（5）最后,从人才机制动态化、节点考核常态化、营销体系信息化三个方面提出H公司地产N项目营销策略实施的保障措施,从构建动态薪资体系、强化人才流动机制、建立AB岗制度来制定人才培养保障措施;从建立关键节点考核制度、由监察部门对节点进行考核、组建预备队滞后时快速补位来制定运营管理保障措施;从销售管理智慧化、客户信息细分化和媒体投放费效化三方面来制定营销队伍保障措施。