房地产行业性质特殊,在土地购买和开发的前期建设过程中需要源源不断的资金注入,这会使得企业有大量的融资需求。一旦融资需求得不到满足,企业资金链紧张问题显现,甚至导致企业破产。近年来国家对房地产企业（简称“房企”）的宏观调控收紧,房企的借贷门槛提高使得企业寻求隐性融资,以摆脱资金不足的困境,其中,房地产信托作为一种新型融资模式深受房企青睐。但是,信托机构主要从事信托业务,对地产项目开发并不专业,股权投资的局限性大,因此信托机构倾向于以股权投资为形式但实质为债权投资的投资模式,通常业内称之为“明股实债”。一方面,“明股实债”可以帮助信托机构规避借贷条件限制,获得高额收益;另一方面,“明股实债”融资作为隐性债务,可有效缓解资金压力、降低资产负债率、优化财务报表。“明股实债”融资模式可同时满足房企和信托机构的利益诉求,在房产业内的运用愈加普遍。然而,这种融资模式也蕴藏着大量的风险,加之房企债务披露不规范,大量的隐藏债务未向财务报告使用者如实披露,导致企业的实质债务水平较高,从而加剧企业的偿债风险。近年来由于实质债务过度造成的房企债务违约案例层出不穷,严重扰乱了房企市场的经济秩序,也导致投资者难以判断企业真实财务状况而做出错误的经济决策。本文对“明股实债”融资的研究,主要围绕以下几个方面展开:首先,在理论层面阐述“明股实债”的概念界定、交易结构以及会计计量模式。其次,以阳光100中国为例,结合“明股实债”的研究背景,以资本结构理论、信息不对称、契约理论等文献作为理论基础,以文献研究和案例分析作为研究方法,对案例公司“明股实债”的判定方法进行分析,以加强财务报表使用者对“明股实债”融资的识别,后续从宏观、行业、企业三个维度深入剖析“明股实债”的动因,为“明股实债”的研究和建议提供背景资料,同时着重探讨了“明股实债”产生的相关风险,发现阳光100通过“明股实债”融资引发了一系列风险,不仅会造成阳光100的偿债风险、发展风险等,同时也无法保障信托方的权益。最后针对上述风险提出相应的风险防范的建议,以期为监管部门、房企、信托公司提供可行性的参考对策,同时丰富我国房地产行业新兴融资领域的研究文献。