自上世纪80年代末,我国的市场经济快速蓬勃发展。为了在竞争激烈的市场经济中获取一席之地,越来越多的中小型企业或者个体户都力图使成本最小化而利润最大化。同时,国有体制改革、市场竞争愈发激烈等原因导致了下岗职工增加,从而使社会经济压力、就业压力不断增加。越来越多的城市业主将房屋从住宅用途改变为商业用途或办公用途,这就是所谓的“住改商”。“住改商”的出现不仅给居民的日常生活带来了极大便利,而且推动了中小型企业迅猛发展,带动就业,减轻政府的压力,同时也实现了城市功能适度混合布局。当然,随之也引发了一系列的问题,“住改商”过多占用了居住小区的公共配套资源,容易影响小区的居住环境,也给国家财政收入造成损失。总的来说,“住改商”的产生和发展符合市场经济趋势,应当引导“住改商”业主合理行使改变住宅用途的权利,积极履行相应的法律义务。目前,我国的《物权法》等法律、相关司法解释以及地方性法规中,虽然都存在关于“住改商”的相关规定,但并不完善,缺乏可操作性。归纳下来:“住改商”存在的法律问题主要有以下三个方面:其一,界定利害关系业主范围的标准不合理。其二,利害关系业主同意规则制度设计不科学。其三,缺乏相关规定统一且合理的限制经营范围。本文通过对“住改商”法律问题进行剖析,对完善“住改商”立法提出建议。首先,应当明确界定利害关系业主的法理标准,根据此标准厘清利害关系业主的范围,即本栋建筑物内的业主和能够证明有利害关系的其他业主,排除掉“住改商”业主能够证明自己的经营活动不会给本栋建筑物内的业主造成不利影响的情况,同时,物业使用人也应当涵盖在业主范围内。其次,采纳“多数决”和紧邻业主“全票决”相结合的方式,以书面形式表决通过“住改商”行为,建议由业主委员会或物业管理公司作为主体按照一定的程序代为征求利害关系业主同意。最后,在尊重限制经营范围之原则的前提下,以立法的方式,限制在住宅区内从事严重影响小区居住环境、造成重大污染或者具有高度危险性的商业经营活动,同时,采用订立管理规约、完善工商审核程序和审查业主经营活动的方式,限制“住改商”的经营范围。